Основные показатели
- Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует стойкость из-за адаптированы бизнеса в военному положе
- Арендаторы применяют стратегию улучшения качества офисных помещений.
- В первом полугодии 2023 года было введено в эксплуатацию только одно небольшое офисное здание. При этом общий объем предложений не изменился и составляет 2,1 млн. кв.м.
- До конца года ожидается выход на рынок 42 000 кв.м. новых офисных помещений с учетом возможных переносов и задержек.
- Средний уровень вакантности стабилизировался на уровне 26,4% (+0,4% процентных пункта с начала года)
- Продолжается предоставляться специальные арендные предложения на индивидуальной основе — скидки, отсрочки, краткосрочные периоды без арендной платы.
Спрос на офисные помещения
Арендная активность продолжила позитивную тенденцию за 1 квартал 2023. При этом на конец полугодия объем валового поглощения достиг около 61 000 кв.м.. То есть + 74 процентных пункта с начала года. Примерно 15% объема арендных соглашений припадало на продолжение и переподписания существующих договоров аренды.
Индекс деловых ожиданий за время войны вырос до 104,5%, а переезды в основном в структуре сделок составляли 76%. Исходя из этого аренда офисных помещений была незначительной. Арендаторам, которые переезжай были интересны новые офисы класса А и B. При этом они искали выгодные условиями аренды.
Как и раньше самый большой спрос у сектор ИТ и телекоммуникаций. Его доля составила около 48% (+12 п.п. с начала года).
За ним был государственный сектор и неправительственные организации. Но все же значительно увеличили свою долю до 25% (11 процентных позиции с начала года) с начала войны.
На третьем месте сектор фармацевтики и медицины. Он уменьшил свою долю до 5% (-26 процентных позиций с начала года).
Предложение офисов
В первых 6 месяцев 2023 г. запустили здание с офисными помещениями Юнит Сити В4. Оно имеет общую площадь 13200 кв.м. Тогда как общее предложение офисных помещений составляет 2,22 млн. кв.м. Застройщики офисов не спешат строить новые здания для офисов. А также достраивать новые. Рассчитывают во втором полугодии 2023 г. открыть около 42 тыс. кв.м. офисов в 4 БЦ. Таких как Twelve площадью 14 000 кв.м. Также Heritage площадью 16 790 кв.м. Их доля составляет 73% новых офисов для сдачи в аренду. Но есть вероятность что открытие наступит позже запланированного срока.
Из-за война многие стройки остановились. Несколько как минимум до 2024 года. Застройщики не разработали ни одного проекта строительства и вряд ли это будет до конца 2023 года.
Вакантность офисов в Киеве в 2023 году и размер арендной платы
В середине 2023 г. вакантность офисов возникла на уровне 26,4%. С конца прошлого года вакантность стала больше на 0,4 процентных пункта. Начиная с первого квартала 2023 г. было баланс спроса и предложения офисных площадей. Это произошло за счет того, что объем вакантных площадей сравнялся с объемом сданных площадей. Такая ситуация наступила впервые после полномасштабного вторжения. Но из-за политических, экономических факторов, военных факторов ситуация по аренде офисных помещений может ухудшиться.
Так уровень вакантности офисов класса A составил 24%, класса B 28%. Вакантность офисов класса A повысилась из-за увеличения предложения новых офисных помещений в 4 квартале 2022 года.
Арендаторы хотят помещения высокого класса по уменьшенным арендным ставкам. А также уменьшать площадь помещений для аренды. Исходя из этого арендные ставки в офисных помещениях класса A и B в Киеве практически без изменений. За полгода цена была от 18 до 26 долл. за 1 кв.м. в месяц для класса A. Для класса B от 8-18 дол. США за 1 кв.м. в месяц.
Офисы уровня прайм сдавались в аренду по 21 дол. США за 1 кв.м. в месяц. Продолжали предоставляться
специальные предложения на индивидуальной основе, в частности, скидки, отсрочки платежей и
краткосрочные периоды без арендной платы. Но из-за войны и высокой вакантности офисов арендодатели вынуждены идти на уступки по аренде. В том числе чтобы не площади не простаивали и не потерять арендаторов. Это позволяет арендодателям как минимум не работать себе в убыток и проводить текущий ремонт, оплачивать коммунальные услуги, налоги. После завершения военных действий есть вероятность что арендные ставки будут пересмотрены до рыночного уровня, который сложится после войны.
Источник: CBRE Ukraine