Как проходит оценка недвижимости

Оценка объекта недвижимости учитывает ознакомление с ним и зрительный осмотр. Вся собранная информация оформляется в виде Отчета. А именно: цены предложений продаж и арендных ставок объектов сравнения. Они должны быть подобные с объектом оценки. То есть быть близко расположенными друг с другом и иметь одинаковую доходность. Но и совпадать другими факторами, которые влияют на их стоимость. Также отчет должен содержать анализ рынка недвижимого имущества. Это цена недвижимости, которая находится близко к объекту оценки.  Средняя стоимость в Киеве квадратного метра жилой недвижимости смотрите здесь. В том числе нежилых помещений — здесь.  Инфографика доказывает суждения оценщика о стоимости. То есть величина стоимости в оценке должна совпадать с ней.

От чего зависит цена недвижимости

Стоимость недвижимости  зависит от того, как ее лучше использовать. То есть насколько она полезна.  Размещение комнаты, квартиры, жилого дома под жилье очевидно. А вот при оценке нежилого помещения есть разные варианты ее применения. Например как офис, магазин, склад и другое. Поэтому для того, чтобы сделать вывод, нужно провести анализ. Во-первых:  нахождение здания относительно города и улицы. Во вторых: на каком этаже помещение в здании. В третьих: с какой стороны вход в здание, отдельный ли он. В четвертых: планировки нежилых помещений.

 

Оценка квартиры

Там где наблюдается активный рынок продажи жилья — квартир, комнат, жилых домов применяется метод сравнения. Другими словами можно узнать цену квартиры если ссылаться на информацию предложений продаж похожих квартир. 

Какие рыночные факторы влияют на цену квартир

  • Во первых: престижность расположения. Например близость к остановкам скоростного транспорта, транспорта общего пользования, нахождение в границах квартала, близость к детским садам, школам, поликлиникам, ж/д и автовокзалам.
  • Во-вторых: год постройки здания.
  • В-третьих: этажность здания.
  • В-четвертых: вид из окна — панорамный, на природные объекты, во двор, шумные места, на проезжую часть.
  • В-пятых: планировка квартиры — смежная, раздельная.
  • В-шестых: капитальность здания. Зависит от материала стен, состава инженерных сетей, высоты этажа.
  • Кроме того: техническое состояние квартир, лестничных клеток, площадок, общая и жилая площадь, площадь кухни. Также на каком этаже квартира — последний, первый, средние или верхние этажи. В том числе есть ли балкон или лоджия, совместный или раздельный санузел. Немаловажно также для квартир то, чтобы они были неугловые или наоборот.

 

Оценка нежилых помещений

Стол со стульямиКак выбирать объекты сравнения когда проходит оценка недвижимости нежилого фонда

Все объекты сравнения должны быть функциональны с объектом оценки. То есть иметь тот же профиль. Следовательно если оценивается офис,  то некорректно в качестве объекта сравнения подбирать торговые помещения. Так как они имеют разную стоимость. Например разница между ценой офиса и магазина может доходить до 50%, а склада и магазина — в несколько раз.

Какие рыночные факторы влияют на цену нежилых помещений

  • Во- первых: месторасположение
    • Зона расположения здания в населенном пункте
    • Расположение здания относительно улицы (красная линия, во дворах), удобство подъезда, парковки.
    • Транспортная доступность.
    • Окружение:
      • плотность пешеходного движения
      • инфраструктура (социальная, инженерная)
  • Во-вторых: на каком этаже помещение
  • В-третьих: входная группа.
  • В-четвертых: общая площадь
  • В-пятых: техническое состояние здания, внутренней отделки.

Экспертная денежная оценка земли:

Табличка на полеОценивается не сам земельный участок, а стоимость прав на него. Мы выполняем экспертную денежную оценку земельных участков (главное не путать с денежной нормативной оценкой). Главное их различие — нормативная оценка не отражает основного требования рынка — учет спроса и предложения.

У экспертной оценки земли свои способы и цели проведения. Например для  сделки купли-продажи, дарения, вступлении в право наследства и других соглашений. А также  свое назначение и порядок выполнения —  определяется рыночная стоимость или иные виды стоимости земли.  

 

Оценка объектов незавершенного строительства

Недостроенное зданиеОценка недостроенных зданий и сооружений может потребоваться для перехода права на здание. Или например инвестор хочет знать стоимость незавершенного строительства для возврата ранее вложенных в него средств. Также не исключены случаи оценки для реконструкции или отражения в бухгалтерском учете. Все случаи смотрите здесь.

Подходы к оценке недостроя

С какой стороны подходить к оценке зависит степень готовности здания. Она выражается в процентном выражении. Как правило ее определяет техник БТИ. В крайнем случае — оценщик. Например, если не достроена только крыша, то мы рассчитываем стоимость как готовой недвижимости за вычетом денег на работы и материалы для крыши. А при наличии одного фундамента — только затраты на бетон и стоимость его монтажа. Это правильно и логично, потому что сложно рассчитать корректировки на начальном этапе строительства, чем на завершающем. Также анализ показателей прочность, консервации, начало строительства, соответствие современным требованиям строительства дает ответ можно ли достроить объект. 

Стоимость незавершенного строительства — общая стоимость здания с учетом коэффициента готовности и износа. Например, стоимость готового здания 1 млн. грн, а степень готовности у объекта оценки 70%. Тогда стоимость объекта составит 700 тыс. грн.

Учет износа при оценке «незавершенки»

В ходе оценки мы учитываем наличие открытого теплового контура. Это когда здание не имеет оконных рам и дверей, что приводит к нарушению нормальной влажности и температуры в помещениях. Это важно и может произойти, когда конструкции не защищены. Ведь на открытом воздухе ускоряется процесс снижения их прочностных свойств. 

 

Сооружения как оценка недвижимости

Сюда относятся как основные, так и вспомогательные сооружения. Например резервуары, ямы, подъездные пути, навесы, площадки и другое. Кроме того передаточные устройства — трубопроводы, Линии электропередач. Стоимость всех этих сооружения в основном определяется как цена материалов и работ. То есть с точки зрения затрат на их постройку.

Оценка ущерба квартиры

Комната с повреждением отделкиОт действия жидкостей, высокой температуры  могут быть повреждены,  уничтожены, испорчены элементы здания.  А также из-за природных явлений и  нарушений правил строительства. Оценка ущерба проводится на основании акта о залитии или осмотра. Акт составляет комиссия ЖЭКа. 
Оценка ущерба определяется как стоимость ремонта. Таким образом ущерб состоит из стоимости материалов и работ. В случае если требуется замена стройматериалов, то учитывается их физический износ до момента повреждения. Нужно ведь восстановить поврежденные материалы, а не заменить их на новые. То есть не делать ремонт за счет других лиц, когда его не было до этого.  
В результате нашей оценки суд принимал решение о возмещении ущерба. В том числе и покрытие затрат на оценку. Ознакомиться с ними можно в реестре судебных решений. Ссылка № 1 и ссылка № 2.  

 

FAQ

Документы для оценки недвижимости

Во-первых: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи. Также аналогичным документом может быть свидетельство о праве на наследство. В крайнем случае — решение суда. Во-вторых: технический паспорт квартиры или нежилого помещения. В третьих: паспорт собственника и ИНН. А также бухгалтерские документы (в некоторых случаях).

Документы для оценки земли

Выписка из реестра прав на недвижимость, госакт, договор аренды земли, выписка из земельного кадастра, справка о денежной нормативной оценке.

Цена услуги оценка недвижимости

Стоимость услуг оценки квартиры составляет от 800 грн. Жилого дома — от 1000 грн. Дома с участком — от 1500 грн. Нежилых помещений — от 1500 грн. Полные список расценок на оценку, а также сроки выполнения смотреть в прайс.

Срок действия отчета об оценке

В большинстве случаев для недвижимости — шесть месяцев. В частности если проводится оценка для продажи квартиры (приказ ФГИ Украины № 658 от 17.05.2018). Для земельных участков — один год. (Приказ Держкомзема № 2 от 09.01.2003).

Кто может заказывать оценку

Заказчиком может быть только собственник имущества или доверенное лицо (Закон Украины «Об оценке»).

Можно ли сделать оценку без осмотра

Бывают случаи когда к объекту оценки нет доступа, а заказчику нужен отчет об оценке. Например в отношениях мужа с женой при разводе или кредитора с должником. В следствии этого допускается  проведение оценки недвижимости без осмотра.

В каких случаях нужна повторная оценка

Нужно проводить повторную оценку если: 1) истек срок действия отчета; 2) если изменились конъюнктура рынка, техническое состояние, функций объекта оценки.

Когда заказывают оценку недвижимости

В большинстве случаев делают оценку квартиры для оплаты налогов при продаже. Все случаи смотрите здесь.