Права на недвижимость
При проведении оценки анализируется права на имущество. Как известно право собственности состоит из трех составляющих. Это права распоряжения, пользования, управления. То есть полный пакет имущественных прав. Другими словами полное право собственности. Но бывает, что нужна оценка частичных прав — права пользования, то следовательно оно будет иметь меньше стоимость. Потому что объема разрешенных действий по объекту собственности разный. В том числе экономических выгод.
Имущество может принадлежать двум и более лицам. Поэтому право собственности будут долевое или совместно. Исходя из этого приведем простой пример оценки доли в праве собственности — комнаты. Она может быть как в стандартной, так и коммунальной квартире (общежитие).
Оценка частичных прав как доли в квартире
Владельцу комнаты принадлежит долевое право собственности в квартире. То есть помимо самой комнаты еще и места общего пользования — кухня, коридор, сунузел. За счет анализа выявлено, что цена обычных квартир класса «стандарт» и «комфорт» дороже в среднем на 10-15% по сравнению с ценой квартир малосемейного типа (в том числе гостинки), и дороже на 35% по сравнению с ценой комнат — источник. Логика в том, что приходится делить свой быт с другими жильцами. Что не добавляет комфорта и уюта для проживания. То есть квартира имеет выше потребительские качества.
Оценка права аренды или права пользования землей
Рассмотрим порядок определения стоимости права аренды. Например стоимость земельного участка с зданием на нем 100 000 грн. Затем оценщик определил ставку капитализации для земли 16%. Тогда доход, который приходится на землю — 100 000 х 0,16=16000 грн. Арендатор платит за аренду земли 10 000 грн в год. А земельный налог 1000 грн в год. Тогда чистый доход арендодателя 10 000-1 000=9 000 грн.
Таким образом возникает интерес арендатора брать в аренду участок. Ее размер можно учесть как разницу между доходом от пользования земли и аренду за нее. Исходя из этого интерес арендатора 16 000-9 000=7 000 грн. Также зная срок аренды 20 лет можно узнать текущую стоимость аннуитета составляет 4,86958 при ставке дисконта 20% (16% — ставка капитализации плюс 4% — это дополнительный риск реализации права аренды). Фактор текущей стоимости аннуитета и других функций денег, которые изменяются во времени, в том числе формулы для расчета можно посмотреть здесь. Поэтому стоимость права аренды будет равна — 7 000 х 4,86958=34 087,06 грн.
Иногда даже бывает что стоимость права аренды или пользования имеет отрицательное значение. Так случается если размер оплаты по договору аренды выше размера рыночного чистого дохода. А также когда затрат на снос и др. превышают цену земли.
Также рассчитывается стоимость права пользования землей. В заключение можно сделать вывод из примера, что оценка частичных прав дает меньшую стоимость, чем полное право пользования. Так как это составляющий элемент полного права собственности.
Для чего может понадобится оценка частичных прав
Оценка проводится если нужно определить цену продажи права аренды или права пользования. А также чтобы узнать стоимость права постоянного или ограниченного пользования земельным участком и других случаях.