Оценка АЗС
Так как это в своем роде торговое предприятие, то надо отдавать преимущество исключительно доходному подходу. Бывает случаи, что на трассе расположены 2 заправки друг напротив друга с разной доходность, что отражается на их стоимости. Разница может быть в несколько раз. Поэтому в первую очередь для АЗС главное расположение. Кто то может возразить, что самое весомое значение играет бренд заправки. Но если АЗС находится в селе, то туда вряд ли поедут много авто заправляться. Данных о рентабельности, доходах в интернете очень мало. В данной статье попробуем разобраться что к чему для общего понимания. А также экономии времени для получения знаний в области оценки АЗС.
Исходные данные для оценки АЗС
В идеальной ситуации для оценки нужно получить все данные о проливах от собственника. Другими словами объеме проданного топлива (валовый доход — стоимость 1 литра умноженная на количество литров), себестоимости топлива, затраты по АЗС. Тогда получается что от валового дохода отнимается себестоимость и затраты по АЗС. Получаем стоимость до налогообложения. Тогда в зависимости от того, на какой системе налогообложения собственник заправки рассчитываем налоги. Затем отнимаем сумму налогов от дохода и амортизацию. Получаем в итоге чистую прибыль+амортизация.
Размер налогов зависит от системы налогообложения. Если на общей системе, тогда платится подоходный налог 18% с прибыли до налогообложения и военный сбор 1,5%. Если собственник АЗС ФОП, тогда еще платится ЕСВ 22% от дохода до налогообложения. Только его размер граничный и база налогообложения не может превышать 15 минимальных зарплат в Украине. Например минимальна зарплата 7100 грн. Тогда база налогообложения будет 7100*15=106 500 грн., из них 22% в месяц составит 106500*0,22=23 430. А в год составит 23430*12=281 160 грн.
Прямая капитализация
Если предполагается что чистый доход неизменный, что бывает редко в нашей стране, тогда капитализируем чистый доход разделив на коэффициент капитализации. Об этом уже говорили в этой статье.
Непрямая капитализация
Такой метод применяется проливы, доходы, затраты будут изменятся в разные годы. Другими словами будут непостоянные. Алгоритм следующий: во-первых делается прогноз проливов. Его можно сделать на основании уже имеющихся данных или на основании подтвержденного бизнес-плана. Например наблюдая за прошлыми периодами можно сказать, что объем проливов будет расти в год на несколько процентов. Что также подтверждается аналитикой про увеличение спроса.
По затратам можно брать данные прогнозов НБУ как в будущие 3-5 лет измениться реальная зарплата, цена на топливо, тарифы на коммунальные услуги, инфляция. Имея данные по затратам на сегодня можно их откорректировать в будущий прогнозный период.
Полученный чистый операционный доход + амортизацию уже дисконтируется за первый, второй, третий и постпрогнозный период. Например если ставка дисконтирования 40%, а чистый доход + амортизация 1 000 000 грн, тогда коэффициент дисконтированный будет:
первый период 1/ (1+0,4)^1=0,7143,
второй период 1/(1+0,4)^2=0,5102,
третий период 1/ (1+0,4)^3=0,3644.
Тогда дисконтированный денежный поток за три года будет:
1 период — 1 000 000 * 0,7143=714 300 грн;
2 период — 1 000 000 * 0,5102=510 200 грн.
3 период — 1 000 000 * 0,3644=364 400 грн.
Амортизация
Как известно амортизационные отчисления переводятся в амортизационный фонд для возобновление (обновления) основных средств. Поэтому ее можно приравнять к чистой прибыли. Что и делают, прибавляю стоимость амортизации к чистому операционному доходу. Только есть один нюанс. Амортизацию вначале с другими расходами отнимают от валового дохода, а затем прибавляют к чистой прибыли. Другими словами амортизация уменьшает размер налогов.
Корректировка чистой прибыли
В идеале при расчете АЗС еще нужно корректировать чистую прибыль — прибавлять или отнимать от чистой прибыли разницу по оборотному (рабочему) капиталу. По оборотному капиталу можно прочесть в статье. А также корректировать чистую прибыль на размер привлеченного/погашенного долгосрочного ссудного капитала и на стоимость капитальных вложений.
Главное правило прогнозирования
Если после n-го года прогнозирования денежного потока не происходит интенсивных изменений, тогда обосновано горизонт планирования можно прекращать.
Что делать когда заказчик не может предоставить данные
Например прогнозировать из того, сколько колонок на АЗС, сколько минут будет обслуживаться одно авто, сколько в среднем литров заправляются. Например, нормой реализации топлива для Киева считается 10000-15000 литров в сутки (или 10-15 кубов). Особенно успешные АЗС могут продавать 40 тыс. кубов в сутки (WOG на Соломенской площади Киева) . В регионах нормальной работой АЗС считается продажа 5-7 кубов в сутки. Дизель с бензином 5000 литров и 2000 литров газа. Максимально в крупном промышленном центре Украины может реализовываться 12-15 кубов топлива в сутки.
Торговая наценка на топливо
В Украине временно была введена торговая наценка на продажу 1 литра топлива (источник). Но на данный момент правовой акт утратил юридическую силу. На дизель она составляла 5 грн. с НДС. А на бензин 4,55 грн. с НДС. Тогда чистая прибыль (за вычетом всех издержек и налогов) может быть 1-2 грн. с одного проданного литра топлива. Чем выше проливы, тем выше доход. Это происходит за счет снижения затратной части.
Проанализировав открытые источники автор пришёл к мнению, что в Украине нет точных данных о чистой прибыли на 1 литре топлива. В том числе из-за прозрачной и реальной бухгалтерии. Согласно аналитической статье чистая прибыль продавца топлива 5% за 1 литр.
Контрольная проверка данных о проливах топлива
Пропускная способность заправки
Например заказчик предоставил данные о проливах за месяц всех видов топлива в объеме 600 000 литров. Тогда в сутки проливается 600 000/30=20 000 литров. А за сутки этот показатель составит 20 000/24=833,33 литров. Исходя из этого можно посчитать примерно сколь машин в сутки обслуживает АЗС если принять что в среднем одно авто заправляет 30 литров за одну заправку. Вот статья об этом. Тогда на заправку заезжает в сутки 833,33/30=27,78 авто. То в час получится в среднем заправятся 27,78/16=1,74 машина. А при том что в среднем одна машина заправляется 10-15 минут, то можно сказать на этом примере что данные от заказчиком вполне реальные и разумные. Кроме этого не стоит забывать учитывать количество автомобилей, которые могут одновременно заправляться.
Второй способ проверки это проверки это оборачиваемость емкостей. Например на АЗС резервуаров на 120 куб.м. или на 120 000 литров. Если в сутки проливается 12 000 литров, то запаса топлива хватит на 10 дней. Из этого следует что для бесперебойной работы нужно чтобы в неделю приезжало 2,1 бензовоз (120 000/40 000 *7/10). Исходя их объем полуприцепа бензовоза 40 000 куб.м.
Наличие материальной базы
Например заказчик говорит, что проливы в сутки 1000 литров. При этом его емкости для топлива 1000 кубических метров. Получается что ему приходится привозить несколько раз в сутки бензовоз нецелесообразно. Исходя из этого очень сомнительные проливы.
Контрольная проверка стоимости АЗС
Опыт западных оценочных фирм свидетельствует, что автозаправочные станции продаются за 1,2—2,0 месячной выручки. Также расчет с помощью мультипликатора: 80-100 долл. США х суточный пролив (бензина).