Один из способов определить стоимость недвижимости — рассчитать сколько она может принести прибыли. Это объясняется почему самая дорогая недвижимость в Киеве и крупных областных центрах. Чтобы получить стоимость нужно чистые доходы от использования недвижимости разделить на ставку капитализации.

Как известно общая ставка капитализации для недвижимости состоит из нормы возврата на капитал и нормы дохода на капитал. То есть инвестор сначала захочет вернуть вложенные деньги а также получить доход за них — норма дохода на капитал. Сюда входит компенсация за вложения, риски, инфляцию.

Из этого принципа можно быстро примерно понять какая ставка капитализации для недвижимости если известно, какая окупаемость доходоприносящей недвижимости. При условии, что недвижимость приносит ежегодные равные денежные потоки. Например окупаемость в среднем 7-10 лет в регионах страны. Тогда для окупаемости в семь лет ставка составит 1/7=0,14, для десяти лет — 1/10=0,1. Из практики квартира в Киеве если сдавать ее в аренду окупится за 8-10 лет.

Другой проверочный метод. Как известно общая ставка капитализации для недвижимости состоит из нормы возврата на капитал нормы прибыли на капитал. Из этого принципа можно быстро примерно понять какая ставка капитализации для недвижимости если известно какая окупаемость недвижимости, приносящей доход. При условии, что недвижимость приносит ежегодные уровне денежные потоки. Например чистый операционный доход за 1 год составит 10 000 долл. США, а стоимость помещений 100 000 долл. США (площадью 100 кв.м. по 1000$ за 1 кв.м). Поэтому период окупаемости составляет 100 000/10 000 = 10 лет. Тогда 1/10 = 0,10. То есть ставка составляет на уровне 10%.

Так как каждый объект оценки уникальный, то методы расчета ставки капитализации могут быть разные. Так же как и ставка капитализации при минимальных рисках может быть на уровне безрисковой депозитной ставки. Одна из зависимостей, что чем меньше размер арендной платы, тем ниже риски недополучения дохода из-за отказа арендаторов.

4 метода расчета ставки капитализации для недвижимости

1. Рыночный метод.

Это самый точный и простой метод, потому что основывается на текущих рыночных данных. Его еще можно назвать метод рыночной выжимки. Главное условие — активный рынок недвижимости на котором совершается много соглашений с подобной недвижимостью. Расчет выглядит как чистый доход от аренды (других операций) 1 кв.м. недвижимости умножаем на 12 месяцев и делим на цену продажи 1 кв.м. недвижимости. Например стоимость аренды 200 грн. за 1 кв.м. в месяц. А стоимость продажи 1 кв.м. 16000 грн. Тогда чистый годовой доход равен 200*12=2400, а ставка капитализации равна 2400/16000=0,15 или 15%. 

В случае значительной изменчивости ценообразования как на рынке аренды, так и на рынке продажи коммерческой недвижимости практически исключает корректное определение ставки капитализации методом рыночной экстракции. Тогда используются другие методы.

2. Кумулятивной постройки.

Используется если соглашений на рынке недвижимости недостаточно. Логика этого метода не связывает как предыдущий метод доход и стоимость. А приводит в текущую (на дату оценки) стоимость будущих доходов. Что в свою очередь отражает текущую стоимость недвижимости. Так как деньги со временем обесцениваются. Суть метода заключается в том, что к безрисковой ставки прибавляются другие дополнительные риски. Безрисковая ставка принимается как долгосрочный депозит для юридических лиц в надежных банках в в валюте ($).  Сейчас в Украине депозитная валютная ставка для юрлиц на уровне 3%.

Во-первых: риск низкой ликвидности недвижимости. Он подразумевает, что недвижимость менее ликвидная чем деньги. Риск низкой ликвидности для недвижимости имеет существенное значение. Он отражает невозможность быстрого изменения состава капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. К примеру по данным специалистов киевских агентств недвижимости период экспозиции объекта оценки составляет не менее 6 месяцев. (6 мес / 12 мес) х безрисковая депозитная ставка в коммерческом банке. Тогда риск ликвидности составит 6/12*3=1,5%

Во-вторых: риск вложения средств в недвижимость. Он учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принят в размере страховых отчислений в страховых компаниях. Например размер ставки, установленный банками не менее 0,3%. Но может и доходить до 1%.

В-третьих: риск менеджмента. Этот риск может быть низкий (0-2%), средний (2-3%), высокий (4-5%).  Чем больше масштаб предприятие, тем выше риск. Самый высокий риск у отдельных зданий с офисными, торговыми помещениями, а также складские и производственные помещения больших размеров. Средний риск у отдельных помещений. Низкий — помещения государственных предприятия или которые сданы в аренду на долгий срок. 

Также могут быть и другие виды рисков. Например риск местного рынка недвижимости, отрасли или риск изменения базовой ставки. Суммируя все риски можно рассчитать ставку капитализации для недвижимости.

3. Связанных инвестиций

Большинство недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала. Ставка капитализации (еще называют ипотечная постоянная) для заемного и собственного капитала определяется  по отдельности. Для заемного определяется как ежегодные выплаты на обслуживания долга/основная сумма заёма. Так как и инвестор собственного капитала тоже хочет получать доход, то для него ставка будет равна как денежные поступления до вычета налога/сумма вложенных средств. Затем определяем долю кредитного (Мкр) капитала поделив величину кредита на стоимость недвижимости. Например доля заемного капитала 60%, тогда доля собственного 40%. 

Когда известны ипотечная постоянная (Rип) и ставка капитализации на собственный капитал (Rcк), то общая ставка будет равняться:

Rип * (Мкр)+Rск* (1-Мкр).

 

4. Метод с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже было упомянуто ставка капитализации состоит из двух частей: ставки прибыльности инвестиций (капитала) и нормы возврата капитала. При этом первое — компенсацией за риск и другие факторы. Второе — погашается сумма первоначальных вложений. Но норма возврата применяется только к части активов, которые изнашиваются.

В мировой практике есть 3 способа возмещения инвестиционного капитала. У всех одинаковый расчет. К ставка доходности инвестиций (Ry) прибавляется нормы возврата полученные разными способами.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

Целесообразно использовать когда возмещение будет проходить равными частями. Определяется как Ry + (1/n); n — остаточный срок экономической жизни). Например ставка доходности инвестиций равна 10%, а здание планируется эксплуатировать 50 лет. Тогда норма возврата на капитал будет равна 1/50=0,02. Общая ставка капитализации для недвижимости 0,10+0,02=0,12 (12%). Получается что норма возврата помещается в беспроцентный фонд возмещения. Например инвестор вложил в покупку недвижимости 10000 грн. Каждый год в фонд возмещения будет помещаться в данном примере норма возврата в размере 2%. То есть 10000*0,02=2000 грн.

2. Метод Инвуда.

Используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. Тогда норма возврата на капитал равняется фактору фонда возмещения (SFF) по такой же ставка, как и для инвестиций. Ставка капитализации находится как Ry + SFF (n,Y). Например 10 лет необходимо накопить 10000 грн. Но так как деньги не просто будут лежать в фонде замещения, на них еще будут начисляться проценты как в банке. Определим какой размер вклада нужно делать каждый год в фонд замещения чтобы накопить нужную сумму, принимая ставку доходности 10%. Тогда 10000 * 0,1/(1+0,1)10-1 = 10000 * (0,1/1,594)=10000*0,063=630.

Таким образом ежегодно для нормы возврата на капитал нужно переводит в фонд возмещения 630 грн. на протяжении 10 лет. Разница между 10000 грн. и вложенными за 10 лет (630*10=6300) составляет сумму процентов, начисленных банком на ежегодные взносы. Проценты составят 3700 грн. (10000-6300).

3. Метод Хоскольда.

Разница от предыдущего метода только в том, что ставка доходности на норму возврата капитала принимается по безрисковой ставке. Такое может быть в случаях когда ставка на первичный инвестиций велика. Формула расчета Ry + SFF (n,Yб). Где Yб — безрисковая ставка.

При ведении бизнеса риски значительно выше. Поэтому в оценке целостного имущественного комплекса ставка капитализации в Украине не меньше 20%. Для сравнения в 2021 году в Украине кредитная ставка в банках 18%. 

Добавить комментарий

одиннадцать + 17 =