Один из способов определить стоимость недвижимости — рассчитать сколько она может принести прибыли. Один из инструментов — ставка капитализации для недвижимости. Это объясняется почему самая дорогая недвижимость в Киеве и крупных областных центрах. Чтобы получить стоимость нужно чистые доходы от использования недвижимости разделить на ставку капитализации. При этом денежный поток (доход) должен быть постоянный и в равных величинах. При других условиях поговорим об этом в отдельной статье.
Как известно общая ставка капитализации для недвижимости состоит из нормы возврата на капитал и нормы дохода на капитал. То есть инвестор сначала захочет вернуть вложенные деньги. А потом получить доход на них — норма дохода на капитал. Сюда входит компенсация за вложения, риски, инфляцию.
Из этого принципа можно быстро примерно понять какая ставка капитализации для недвижимости если известно, какая окупаемость доходоприносящей недвижимости. При условии, что недвижимость приносит ежегодные равные денежные потоки. Например окупаемость в среднем 7-10 лет в регионах страны. Тогда для окупаемости в семь лет ставка составит 1/7=0,14, для десяти лет — 1/10=0,1. Из практики квартира в Киеве если сдавать ее в аренду окупится за 8-10 лет.
Другой проверочный метод. Как известно общая ставка капитализации для недвижимости состоит из нормы возврата на капитал, нормы прибыли на капитал. Из этого принципа можно быстро примерно понять какая ставка капитализации для недвижимости если известно какая окупаемость недвижимости, приносящая доход. При условии, что недвижимость приносит ежегодные на одном уровне денежные потоки. Например чистый операционный доход за 1 год составит 10 000 долл. США, а стоимость помещений 100 000 долл. США (площадью 100 кв.м. по 1000$ за 1 кв.м). Поэтому период окупаемости составляет 100 000/10 000 = 10 лет. Тогда 1/10 = 0,10. То есть ставка составляет на уровне 10%.
Исключения ставки капитализации
Так как каждый объект оценки уникальный, то методы расчета ставки капитализации могут быть разные. Так же как и ставка капитализации при минимальных рисках может быть на уровне безрисковой депозитной ставки. Одна из зависимостей, что чем меньше размер арендной платы, тем ниже риски недополучения дохода из-за отказа арендаторов.
Анализа средних ставки капитализации для недвижимости приведены.
Для ориентирования в размерах средние ставки капитализации для недвижимости в 2023 году приведены в этой статье. Если интересует конкретно коэффициенты ставки капитализации по конкретному городу, району, диапазону площади, тип помещений, то могу подсказать. Для этого нужно писать на электронную почту.
4 метода расчета ставки капитализации для недвижимости
1. Рыночный метод.
Это самый точный и простой метод, потому что основывается на текущих рыночных данных. Его еще можно назвать метод рыночной выжимки. Главное условие — активный рынок недвижимости на котором совершается много соглашений с подобной недвижимостью. Расчет выглядит как чистый доход от аренды (других операций) 1 кв.м. недвижимости умножаем на 12 месяцев и делим на цену продажи 1 кв.м. недвижимости. Ниже приводится формула:
Ск=ЧОД/Цпр
где: Ск- ставка капитализации; ЧОД — чистый операционный доход от аренды подобного объекта недвижимости; Цпр — цена продажи подобной недвижимости.
Например стоимость аренды 200 грн. за 1 кв.м. в месяц. А стоимость продажи 1 кв.м. 16000 грн. Тогда чистый годовой доход равен 200*12=2400, а ставка капитализации равна 2400/16000=0,15 или 15%.
В случае значительной изменчивости ценообразования как на рынке аренды, так и на рынке продажи коммерческой недвижимости практически исключает корректное определение ставки капитализации методом рыночной экстракции. Тогда используются другие методы.
2. Кумулятивной постройки.
Используется если соглашений на рынке недвижимости недостаточно. Логика этого метода не связывает как предыдущий метод доход и стоимость. А приводит в текущую (на дату оценки) стоимость будущих доходов. Что в свою очередь отражает текущую стоимость недвижимости. Так как деньги со временем обесцениваются. Суть метода заключается в том, что к безрисковой ставки прибавляются другие дополнительные риски. Безрисковая ставка принимается как долгосрочный депозит для юридических лиц в надежных банках в в валюте ($). Сейчас в Украине депозитная валютная ставка для юрлиц на уровне 3%.
Во-первых: риск низкой ликвидности недвижимости. Он подразумевает, что недвижимость менее ликвидная чем деньги. Риск низкой ликвидности для недвижимости имеет существенное значение. Он отражает невозможность быстрого изменения состава капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. К примеру по данным специалистов киевских агентств недвижимости период экспозиции объекта оценки составляет не менее 6 месяцев. (6 мес / 12 мес) х безрисковая депозитная ставка в коммерческом банке. Тогда риск ликвидности составит 6/12*3=1,5%
Во-вторых: риск вложения средств в недвижимость. Он учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принят в размере страховых отчислений в страховых компаниях. Например размер ставки, установленный банками не менее 0,3%. Но может и доходить до 1%.
В-третьих: риск менеджмента. Этот риск может быть низкий (0-2%), средний (2-3%), высокий (4-5%). Чем больше масштаб предприятие, тем выше риск. Самый высокий риск у отдельных зданий с офисными, торговыми помещениями, а также складские и производственные помещения больших размеров. Средний риск у отдельных помещений. Низкий — помещения государственных предприятия или которые сданы в аренду на долгий срок.
Также могут быть и другие виды рисков. Например риск местного рынка недвижимости, отрасли или риск изменения базовой ставки. Суммируя все риски можно рассчитать ставку капитализации для недвижимости.
3. Связанных инвестиций
Данный метод рассчитывается на основе заемного и собственного капитала.
Начал искать в интернете пример метода связанных инвестиций в оценке недвижимости. Но нашел только мнение одного автора (ссылка на нее), что метод метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC) превращается в метод связанных инвестиция для оценки недвижимости. Обычно по методу WACC рассчитывается ставка дисконтирования для оценки бизнеса. Написал об этом статью тут.
Попробую сам разобраться в этом методе. Если есть замечания или советы, пишите в комментариях. Читал в публикациях, что этом метод лежит в основе расчетов WACC, только для недвижимости. И скорее всего целесообразнее его применять когда оценка недвижимости проводится для целей кредитования. В том числе определяя инвестиционную стоимость. Или есть объект оценки, который находится в залоге. Это значит под конкретные условия инвестора. Статью о нерыночных видах стоимости, таких как инвестиционная стоимость можно почитать здесь.
Большинство недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала. Общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. То есть инвестиции=заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, сопоставимой с предполагаемыми рисками капиталовложений. В другом случае они не будут давать кредит. А также погашения основной суммы кредита на основании периодических амортизационных выплат.
Аналогично, инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных имеющихся доходов на вложенные деньги, сопоставимыми с ожидаемым риском. Иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Общая ставка капитализации будет равняться:
R=Rз * Мкред + Rc * (1-Мкред)
где: Rз — ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается как:
Rз = ежегодные выплаты на обслуживание долга ( само тело кредита и проценты)/основная сумма ипотечного займа. Если ссуда платится более часто, тогда Rз рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц квартал). Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита.
Rс — ставка капитализации на собственный капитал. Он определяется как Rc = денежные поступления до вычета налога/сумма вложений собственных средств. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Поэтому ставка, которая используется для капитализации дохода на собственный капитал, так и называется ставкой капитализации на собственный капитал.
Мкред — кредитная (долговая) в суммарных инвестициях в недвижимость. Мкред = величина кредита/стоимость недвижимости. Исходя из этого доля собственного капитала будет равна Мсобст=1-Мкред.
Если известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал (Rс) то можно рассчитывать общую ставку капитализации. Она должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.
Ниде приведем пример в таблице. Допустим есть инвестор, у которого есть первоначальный капитал для покупки недвижимости только 30%. Он хочет его вложить чтобы получать как возврат вложенных денег, так и доход на их вложение. Инвестор обращается в банк для получения недостающей суммы в виде кредита (ипотеки). Но банк, выдавая кредит тоже хочет вернуть тело кредита и плюс заработать на этом. Тогда имеем следующую таблицу.
| Стоимость недвижимости, грн. | Пояснение | 3 102 000 |
| Доля заемные средства, % (типичные условия в нынешних условиях), принимается из расчета чтобы размер платежа по кредиту был не выше арендной платы (экономически целесообразно, интерес инвестора в данном случае 13,6%) | 0,55 | |
| Первый взнос (45% от суммы ипотеки), грн | 3 102 0000*(1-0,55) | 1 396 000 |
| Основная сумма ипотечного займа | 3 102 000-1 396 000 | 1 706 100 |
| Годовая ставка займа, % | 12,1658% | |
| Срок кредита, мес. (средний срок кредитования 13,7 лет), источник https://ua.news/ru/money/perspektyvy-ypotechnogo-kredytovanyya-kogda-zhyle-stanet-bolee-dostupnym-dlya-ukrayntsev) | 13,7*12 | 164,4 |
| Расчетный срок кредитования, месяцев | 156 | |
| Сумма ежем.платежа, грн. | функция exel ПЛТ, чистый операционный доход в месяц — 24 790 грн > месячной платы за кредит (расчет можно провести в ипотечном калькуляторе онлайн) | 21 820 |
| Чистый операционный доход от сдачи в аренду недвижимости в год, грн | 297 481 | |
| Доходность инвестиций, % | 297481/12 мес=24790/21820=1,136 | 13,6% |
| общая сумма выплат, грн. на срок кредитования | 21820*156 | 3 403 920 |
| Переплата, грн. | 3403920-1706100 | 1 697 820 |
| Ипотечная постоянная — Rз (ежегодные выплаты на обслуживания долга/ основная сумма ипотечного займа) | 21820*12/1 706 100 | 0,1535 |
| Ипотечная постоянная — Rc (денежные поступления до вычета налогов/сумма вложенных собственных средств) | 297481*1,2/1 396 000 (1,2 — НДС) | 0,2557 |
| Мкред (величина кредита/стоимость недвижимости) | 0,55 | |
| Доля собственного капитала Мс (Мс=1-Мкред) | 0,45 | |
| Ставка капитализации | R=Rз х Мкред + Rc х (1-Мкред)=0,1535*0,55+0,2557*(1-0,55) | 20% |
Вывод:
1) уменьшение первоначального взноса увеличивает риски а также ставку капитализации.
2) если будет увеличиваться кредитная ставка, то и ставка капитализации будет увеличиваться.
2) Чистый операционный доход (ЧОД) в месяц больше ежемесячной суммы обслуживания долга (тело кредита + проценты), что соблюдается интерес инвестора вкладывать в недвижимость. То есть инвестор вложил деньги и хочет их вернуть. А также получать прибыль на свои собственные вложенные деньги.
3) банк (кредитор) тоже не будет в убытке и будет получать систематически вложенные деньги наказ, а также доход.
Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости — земли и зданий.
Rо=Rз х L + Rз х В,
где Rо — общая ставка капитализации;
L — доля земли в общей стоимости имущественного комплекса;
Rз — ставка капитализации для земли;
Rз — ставка капитализации для земельный улучшений (зданий)
В — доля стоимости земельных улучшений (зданий) в общей стоимости имущественного комплекса.
4. Метод с учетом возмещения капитальных затрат.
Как уже было упомянуто ставка капитализации состоит из двух частей: ставки прибыльности инвестиций (капитала) и нормы возврата капитала. При этом первое — компенсацией за риск и другие факторы. Второе — погашается сумма первоначальных вложений. Но норма возврата применяется только к части активов, которые изнашиваются.
В мировой практике есть 3 способа возмещения инвестиционного капитала. У всех одинаковый расчет. К ставка доходности инвестиций (Ry) прибавляется нормы возврата полученные разными способами.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
Целесообразно использовать когда возмещение будет проходить равными частями. Определяется как Ry + (1/n); n — остаточный срок экономической жизни). Например ставка доходности инвестиций равна 10%, а здание планируется эксплуатировать 50 лет. Тогда норма возврата на капитал будет равна 1/50=0,02. Общая ставка капитализации для недвижимости 0,10+0,02=0,12 (12%). Получается что норма возврата помещается в беспроцентный фонд возмещения. Например инвестор вложил в покупку недвижимости 10000 грн. Каждый год в фонд возмещения будет помещаться в данном примере норма возврата в размере 2%. То есть 10000*0,02=2000 грн.
2. Метод Инвуда.
Используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. Тогда норма возврата на капитал равняется фактору фонда возмещения (SFF) по такой же ставка, как и для инвестиций. Ставка капитализации находится как Ry + SFF (n,Y). Например 10 лет необходимо накопить 10000 грн. Но так как деньги не просто будут лежать в фонде замещения, на них еще будут начисляться проценты как в банке. Определим какой размер вклада нужно делать каждый год в фонд замещения чтобы накопить нужную сумму, принимая ставку доходности 10%. Тогда 10000 * 0,1/(1+0,1)10-1 = 10000 * (0,1/1,594)=10000*0,063=630.
Таким образом ежегодно для нормы возврата на капитал нужно переводит в фонд возмещения 630 грн. на протяжении 10 лет. Разница между 10000 грн. и вложенными за 10 лет (630*10=6300) составляет сумму процентов, начисленных банком на ежегодные взносы. Проценты составят 3700 грн. (10000-6300).
3. Метод Хоскольда.
Разница от предыдущего метода только в том, что ставка доходности на норму возврата капитала принимается по безрисковой ставке. Такое может быть в случаях когда ставка на первичный инвестиций велика. Формула расчета Ry + SFF (n,Yб). Где Yб — безрисковая ставка.
При ведении бизнеса риски значительно выше. Поэтому в оценке целостного имущественного комплекса ставка капитализации в Украине не меньше 20%. Для сравнения в 2021 году в Украине кредитная ставка в банках 18%. А в 2022-2023 годах уже стала не ниже 25%.