Для чего проводят оценку на прошлую дату
Ретроспективная оценка — определение стоимости имущества на прошедшую дату. Другими словами «задним числом». Главное отличие от обычной оценки — дата оценки и дата составления отчета значительно отдалены. Поэтому проводится анализ данных о состоянии рынка недвижимости, который сложился на прошлую дату. То есть уровня цен на дату оценки. Например для сверки и подтверждения суждений и расчетов, выполненным другим оценщиком в прошлом. Кроме того для рекомендации о цене имущества на дату оценки. Также оценка может понадобиться для решения споров в суде. В том числе для проверки органами власти в ходе расследований.
Еще одним важным моментом является пользоваться теми нормами закона, которые действовали на дату оценки.
Из чего состоит ретроспективная оценка
Во-первых оценщик получает данные о состояние объекта оценки. Во-вторых — фотографии объекта оценки, документы. В третьих, если проводился ремонт, то нужны локальные сметы. Если понесены другие затраты — выписка из банка, вывод аудитора. Заключается договор на оценку на текущую дату обращения к оценщику. Но в отчете об оценке указывается дата оценки прошлая, а дата договора и дата завершения составления отчета указывается в момент обращения за услугами оценки.
Источники информации
- архив нашего предприятия. (объявлений в интернете о ценах продажи и аренды)
- архив газеты «Авизо«
- интернет-архиве https://archive.org/
- данные рынка недвижимости
- статистические данные
- данные НБУ.
Дата оценки и дата договора
Как видно из Национального стандарта оценки №1 понятие дата оценки и дата договора. Они могут отличаться. Бывает даже случаи, когда дата оценки раньше даты договора. Это связано с тем, что заключение договора предшествует идентификация объекта оценки, которая состоит из проверки его соответствия предоставленным исходным данным, их изучение и осмотра объекта оценки. Также в том же первом национальном стандарте оценки есть пункт 50, который говорит о том, что перед заключением договора на оценку проходит ознакомлением с объектом оценки, условиям сделки для которой проводится оценка. Кроме этого определяется база оценки — рыночная или нерыночная. В том числе оценщик предлагает заказчику существенные условия договора на проведение оценки.
Даже бывают случаи, когда законодательно дата оценки раньше даты договора, например для оценки имущества для целей сдачи в аренду государственного или коммунального имущества оценка проводится на последнее число предыдущего месяца согласно Постановлению КМУ №1891 от 10.12.2003.
Также для оценки бизнеса есть рекомендация что дата оценки следует указывать на конец периода. Это может быть конец месяца, квартала, полугодия или года в зависимости какая дата ближе к дате оценки. Поясняется тем, что финансово-хозяйственные отчетность подается по завершению периода. Тогда расчеты будут более точные и более доказуемы. .
Вывод: ретроспективная оценка имеет отчетливые черты когда дата оценки очень отдалена от даты договора и завершения составления и выдачи отчета.