ОПРЕДЕЛЕНИЯ.
Износ – снижение стоимости вследствие любой причины, это – разница между рыночной стоимостью структурного усовершенствования изношенного элемента оборудования и стоимости его замены на новый элемент на дату оценки. Износ делится на три базовые категории, как указано ниже:
- Физический износ — потеря в стоимости вследствие ухудшения физического состояния.
- Функциональный или технический износ — потеря в стоимости из-за недостаточной полезности или желательности всего объекта собственности либо его части или оборудования, подлежащей реконструкции. Таким образом, новая конструкция или часть оборудования может стать устаревшей спустя определенный период времени после внедрения.
- Внешний, местный или экономический износ — потеря в стоимости вследствие причин, находящихся вне объекта собственности и независящих от нее, непосредственно не отражен в таблицах.
Эффективный возраст объекта собственности — возраст, в сравнении с другими объектами, выполняющими аналогичные функции. Это — фактический возраст за минусом возраста, который был снижен с помощью косметического ремонта, структурной реконструкции, удаления функциональных несоответствий, модернизация оборудования, и т.д. Это — возраст, который отражает истинный остающийся срок полезной экономической службы объекта собственности, принимая во внимание срок службы однотипных зданий либо оборудования подобного класса и характера использования. Это — субъективный вопрос, с учетом всех факторов, как текущих, так и ожидаемых в непосредственном будущем. Эффективный возраст более старых конструкций может быть рассчитан, путем установления остающегося срока службы который рассчитывается вычитанием из типового срока службы. Эффективный возраст может колебаться из года в год или же оставаться относительно устойчивым при отсутствии существенных обновлений или чрезмерного ухудшения состояния объекта.
Продленный срок службы объекта собственности — увеличенный срок эксплуатации вследствие старения объекта и доказанной способности к существованию. Подобно тому, как человек будет иметь нормальную ожидаемую продолжительность жизни при рождении, которая увеличивается с взрослением человека, аналогичным образом обстоит дело с продолжительностью экономической жизни недвижимости и оборудования.
Остающийся срок службы – ожидаемый остающийся срок службы в нормальных условиях. Это – период времени, в течение которого ожидается, что конструкция будет продолжать выполнять свои функции экономически на дату оценки. Это не подразумевает резкого истечения срока службы объекта, в особенности для залоговых целей, так как периодическое техническое обслуживание и ремонт объекта и возобновление заменяемых элементов будет продолжать способствовать продлению продолжительности экономической жизни объекта. Процесс продления срока службы использует эффективный возраст объекта как скользящую шкалу, а не посредством постоянно удлиняющегося ожидаемого срока службы объекта при его фактическом старении.
Процент исправных изделий равняется 100 % за минусом процента расходов, представленных износом. Это – теперешняя стоимость объекта недвижимости или оборудования во время оценки, деленная на стоимость его замены.
ПОДХОДЫ К ИЗНОСУ ИМУЩЕСТВА.
Наиболее простая и в прошлом широко используемая «бухгалтерская» концепция износа, особенно с индивидуальными недолговечными элементами является прямолинейным (возраст/срок службы) подходом. Средний срок службы оценен, берется постоянный ежегодный процент (равный принятому ежегодному изнашиванию) для снижения стоимости таким образом, чтобы в конце срока службы износ равнялся 100 % первоначальной стоимости объекта. Этот линейный подход прост и удобен, но не в полной мере отражает действительность в большинстве случаев, поскольку фактор времени — не единственный фактор, затрагивающий износ, и он не позволяет определить стоимость в использовании. Течение времени не способно само по себе создать дополнительное разрушение объекта, если он в хорошем физическом и функциональном состоянии.
Поскольку возраст объекта является критичным фактором, то лучший подход к оценке физического износа объекта собственности является комбинация возраста и состояния объекта. Видимое состояние каждого элемента объекта подлежащего изнашиванию сопоставляется с состоянием нового элемента. Основной заменяемый элемент, такой как система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха при сильной нагрузке в условиях горячего, влажного климата, может изнашиваться весьма быстро, сокращая срок службы до замены, в то время как многие другие элементы конструкции, типа котлована, фундамента и бетонных внешних стен, изнашиваются медленно, если изнашиваются вовсе. Такие долговечные элементы конструкции часто представляют главную часть общей стоимости замены, и в случае сохранения своих функций будут способствовать продленному сроку службы объекта собственности. Физический износ нельзя рассматривать как прямое вычитание из восстановительной стоимости, так как периодическое техническое обслуживание и ремонт объекта собственности могут замедлить, а в некоторых случаях и вовсе устранить ухудшение состояния объекта.
Другой подход к износу был назван теорией средины срока службы. Данный подход принимает во внимание, что большинство зданий незначительно разрушаются в течение первых нескольких лет. Когда становится очевидным факт, что здания больше не являются новыми, несмотря на то, что они поддерживаются в хорошем состоянии, происходит повышение расходов на обслуживание, арендная плата начинает проявлять тенденцию к уменьшению, и здания разрушаются быстрее. Через несколько лет, они достигают так называемого периода средины срока службы, во время которого, если здания остаются в стабильном состоянии и должным образом обслуживаются, то износ остается неизменным. Теория средины срока службы не учитывает тот факт, что расходы по содержанию и эксплуатации среднестатистического здания продолжают повышаться, для поддержания тех же самых внешнего вида и функций, и при любом возрасте объекта, некоторые элементы здания могут быть устаревшими.
Эти концепции ведут к третьей теории — концепции продленного срока службы, которая берет начало с гипотезы о том, что здания стареют почти таким же образом как человек и что чем старше они становятся, тем больше их ожидаемый срок службы. Эта концепция признает, что здание находится в расцвете до середины срока службы и что в дальнейшем идет резкое снижение характеристик объекта, но устранение недостатков может снизить эффективный возраст объекта и продлить остающийся срок службы объекта. Этот повторяющийся процесс обновления периодически поворачивает назад постепенное продвижение в сторону старения по шкале эффективного возраста, уменьшая процент износа, поскольку элементы здания обновлены. Этот нелинейный подход объясняет большую текущую стоимость или меньшую норму износа в начальные годы эксплуатации по сравнению с поздними годами, когда уменьшающаяся эксплуатационная пригодность и более высокие расходы по содержанию и эксплуатации здания могут ускорить износ.
ОБЪЯСНЕНИЕ ТАБЛИЦ ИЗНОСА.
Общие таблицы износа в этом разделе были результатом социологических исследований коммерческих и рыночных оценок стоимости и сформировали базу теории продленного срока службы, которая охватывает подходы «остающегося срока службы» и «эффективного возраста». Из стоимости продажи вычиталась стоимость земли для определения остаточной стоимости и стоимости замещения. Разница между полной стоимостью замещения здания и остаточной отпускной ценой здания делится на полную стоимость замещения для получения рыночного износа в процентах. Подобная процедура проводилась с оценками рыночной стоимости, исключая слишком старые объекты.
В последующем данные сопоставлялись по типу конструкций и использованию, и делились на группы по схожим значениям ожидаемого срока службы. При наличии достаточного количества данных, для статистической достоверности для групп рассчитывались кривые. По указанным кривым были найдены эмпирические математические кривые, позволяющие рассчитать износ для начального ожидаемого срока службы объекта в нормальных условиях.
Проверка износа оборудования в соответствии с подобными процедурами показала, что используемые математические кривые вполне подходили как индикатор износа.
Церкви были определены в категорию износа жилых зданий и сооружений и таким образом должны использоваться соответствующие таблицы. Мотели, гостиницы и многометражные квартиры включены в группу не связанных с постоянным проживанием зданий, в то время как небольшие квартиры или многоквартирные дома являются жилыми по природе. Разделение по износу между жилыми и нежилыми зданиями, вероятно, заключается в их использовании для получения дохода или для удовольствия.
Таким образом, гостиница, используемая для коммерческих целей, вероятно, будет отнесена к группе кривых, используемых для расчета износа нежилых зданий. Однако, если бы то же самое здание использовалось как частный клуб, то его износ рассчитывался бы по кривым жилой группы. Поэтому использование той или иной кривой для расчета износа – субъективный вопрос, зависящий от оценщика, исходя из использования здания и типа ожидаемой отдачи, как-то наличные деньги, акции или удобства.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТАБЛИЦ ИЗНОСА.
- Обратите внимание при осмотре на общее и/или индивидуальное состояние объекта, интенсивность использования, полезность и оставшийся сток службы всего здания или элементов оборудования.
- Определите истинный возраст конструкции или оборудования.
- Сравните с подобным имуществом, и изучите позитивные или негативные стороны, техническое обслуживание объекта, модернизацию или ремонт для определения эффективного возраста.
- Просмотрите таблицы и исследования на страницах 5 — 15 для рекомендованного стандартного срока экономически полезной службы арендуемого помещения, элемента оборудования и для любой дальнейшей модификации до определения соответствующего срока службы.
- Проверьте свойства, указанные в каждой таблице износа, чтобы определить необходимую для использования. (страница 16, Нежилые помещения; страница 17, жилые помещения; страница 18, оборудование и инвентарь.)
- В соответствующей таблице выберите типовой ожидаемый срок службы и эффективный возраст и найдите норму износа или используйте остающийся срок службы как указано ниже.
- Обратите внимание на любой чрезмерный износ, которой может потребовать специального рассмотрения, отдельно от нормального износа используя таблицы. (страницы 2 и 3)
ТАБЛИЦЫ ОСТАВШЕГОСЯ СРОКА СЛУЖБЫ.
Таблицы оставшегося срока службы основаны на таблицах смертности полученные путем изучения зданий и оборудования, не принимая во внимание случаи окончания срока службы от чрезмерного возраста объекта. Их основная миссия состоит в том, чтобы облегчить оценщику определение оставшегося срока службы недвижимости для использования в процессе капитализации, используя эффективный возраст и стандартный срок службы объекта.
Неоднократно было легче определить ожидаемый оставшийся срок экономически полезной службы объекта недвижимости или элемента оборудования, чем его эффективный возраст. В таблицу ожидаемого остающегося срока службы объекта с правой стороны каждой страницы начисления износа может быть введен остающийся срок службы объекта в соответствующую колонку срока службы и слева можно будет определить соответствующий эффективный возраст, или оценщик может сразу, напротив, на левой стороне страницы найти износ.
КРАТКИЙ ОБЗОР.
Износ — оценка потери стоимости объектом относительно затрат на его приобретение при его новой оценке. Если Вы должным образом примете во внимание все соответствующие факторы, то сможете достоверно оценить степень износа объекта. Таблицы износа в этом разделе рассматривают ухудшения состояния объекта и его износа, основываясь на возрасте и условиях использования объекта соответствующего класса. Любой чрезмерный функциональный и внешний износ рассматривается отдельно, и не включен непосредственно в таблицах.
Физический износ – износ объекта в результате воздействия комбинации факторов, таких как изнашивание во время использования, процесс старения и физического распада, действия структурных дефектов и т.д. Обычно разделяется на два типа, исправимый и неисправимый, который может быть индивидуально оценен комплексным ремонтным методом, используя в некоторой мере тип подхода «возраст/срок службы». Повреждения, вызванные несчастными случаями, вандализмом, и т.д., могут быть определены как «отложенный ремонт», обычно требуя немедленного внимания, как исправимые, так и неисправимые, и рассматриваться отдельно, основываясь на стоимости ремонта объекта.
Исправимый физический износ обычно связан с индивидуальными короткоживущими элементами, такими как краска, покрытие пола и крыши, водонагреватели и т.д. которые требуют периодического ремонта, замещения, или модификации.
Неисправимый физический износ обычно связан с остаточной группой долгоживущих элементов, таких как строительные конструкции – полы, крыши, системы механической подачи и фундамент. Такие основные элементы конструкций обычно не заменяются во время текущего ремонта и обычно являются неисправимыми разве что во время капитального ремонта здания. Различие здесь в том, действительно ли такие меры будут оправданы, экономически и/или практически, с учетом затрат времени и средств. Исключения могли бы составить исторические здания или другие достопримечательности или элементы, которые угрожают структурной целостности здания.
При определении размера снижения стоимости вследствие физического износа необходимо установить размер затрат на ликвидацию дефектов и повреждений до восстановления здания в новом виде. Несложно определить размер накопленного износа нового элемента. Однако после изнашивания в течение нескольких лет и появления явных признаков ухудшения состояния необходим более детальный анализ для установления размера износа. Период старение объекта может быть продлен путем качественного технического обслуживания или быть достаточно быстрым как в случае неправильно спроектированного здания, построенного из короткоживущих элементов, которое к тому же недостаточным образом обслуживалось. Детальная экспертиза здания и оценка позволяет составить перечень отдельных составляющих элементов объекта оценки, и в тех случаях, где полный износ объекта определить непросто, может быть логически оценен износ отдельных элементов объекта. Эта детальная разбивка объекта оценки по элементам может сформировать основу, от которой далее можно отталкиваться при работе с таблицами износа.
ФИЗИЧЕСКИЕ ИНДИКАТОРЫ.
При определении степени физического износа необходимо обратить особое внимание на следующие индикаторы:
- Пол и покрытия пола — трещины, неровности, просадка пола, старая, неровная или рубцеватая полировка, скрипение или пружинистость под ногами, трещины в плитах на стыке с колоннами и в зоне температурных швов, поврежденная изоляция или осушительная система.
- Внутренняя отделка – трещины в штукатурке, открытые стыки между столярными изделиями, заедающие двери, отслаивающиеся обои или краска, царапины, недостающие или отсутствующие металлические детали, пятна от дыма, плесени или длительной сырости, наличие термитов, грибка, насекомых или грызунов, повреждения или гниение.
- Механическое оборудование — дефектная проводка, сломанные или покрытые пятнами осветительная арматура, отсутствующие выключатели, изношенные, сломанные или покрытые пятнами сантехнические элементы, пропускающие воду краны или колена трубопровода, запах, свидетельствующий о дефектном коллекторе, протекающие унитазы, паровые испарения, шумные радиаторы, ржавеющие трубы, разбитая или ржавая система труб, плохо отремонтированные печи или котлы, плесень от неисправных фильтров, воздухоочистителей, сажа или пыль.
- Крыша – признаки протекания, окислившийся металл крыши, расколовшаяся или отсутствующая черепица, проколы, разрывы, усадка крыши, расколы, образование вздутий или обветшание покрытия, отсутствие блеска, покрытые пятнами внутренние потолки, ослабевающая структура крыши, трескающие соединения, анкерные болты для усиления связки древесины, поврежденные балки, протекающая система водослива крыши, признаки застоявшейся воды, вибрация от механического оборудования, поврежденная изоляция.
- Внешние стены – отслаивающаяся краска, пятна влаги или плесени, треснувший или выпавший из швов раствор, окислившиеся листы металла, покосившиеся стены, шатающаяся или распадающаяся обшивка, неплотно прикрепленные декоративные елементы, выставленные укрепляющие бруски на стыках или в основаниях, незащищенная или портящаяся сталь каркаса, кирпичи, которые нуждаются в покраске или установке на место, не открывающиеся окна, сломанные или ржавые экраны, заедающие двери, нефункционирующие металлические элементы.
Существуют некоторые внешние факторы, затрагивающие степень физического износа:
- Экстремальные температуры — чрезвычайная высокая температура имеет свойство иссушать и деформировать древесину, повреждать кровлю, создавать трещины в отделке и штукатурке из-за расширения и сокращения, окислять краски. Чрезвычайный холод, приближающийся к линии промерзания, расширение и сжатие и т.д. могут причинить аналогичные проблемы.
- Экстремальная влажность — высокая влажность способствует развитию сухой гнили и развитию насекомых.
- Экстремальные погодные условия – очевидно, что тяжелые снегопады, наводнения, ураганы и торнадо причиняют повреждения. Обильные дожди могут подмыть фундамент и способствовать протеканию крыши, которые в свою очередь могут повредить внутреннюю отделку. Ливни, сопровождаемые сильными ветрами, могут повредить стены, двери, настил полов и механическое оборудование здания.
- Землетрясения — землетрясения могут причинить не только очевидные повреждения, но и привести к структурным повреждениям фундамента и несущего грунта, которые могут быть незаметны в течение многих лет после землетрясения.
- Воздушная коррозия — конструкции, расположенные вблизи океанов подвергаются коррозийному воздействию соленого воздуха, который воздействует практически на каждый элемент конструкции. Здания, которые расположены в областях, где в атмосферу выбрасываются большие объемы коррозийных промышленных газов, как правило, также имеют относительно короткий срок службы.
Функциональный износ — воспринятая рыночная реакция на недостаточные или чрезмерные усовершенствования объекта или его элемента в плане их полезности или желательности. Делится на два типа: устранимый и неустранимый. Которые далее подразделяются на недостатки или дефекты и сверхулучшения или чрезмерности. Чтобы выяснить является ли элемент устранимым или неустранимым, необходимо определить будет ли капитализированная выгода или стоимость добавленная к объекту оценки путем ремонта, удаления или замены изношенного элемента равной или большей чем затраты на проведение этих мер по рыночным ценам.
Недостатки – те особенности здания, которые несовершенны в части несоответствия современным рыночным ожиданиям. Неадекватные декоративные детали или теплоизоляция потолка могут быть исправимы, в то время как плохая планировка или проходные комнаты могут быть неисправимыми.
Сверхулучшения — те нежелательные элементы конструкции, затраты на внедрение которых превышают стоимость, которую наличие данных элементов добавляет объекту. Специальные или узконаправленные элементы для особых клиентов. Многие Сверхулучшения являются неисправимыми кроме тех случаев, где дополнительные эксплуатационные расходы могли бы делать экономически целесообразным их удаление или замену.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ИНДИКАТОРЫ.
При определении степени функционального износа необходимо обратить особое внимание на следующие индикаторы:
- Особенности проектирования — непривлекательный, примитивный или устаревший стиль или дизайн, уровень шума, техническое обслуживание объекта или эксплуатационная пригодность, безопасность, антитерроризм, наличие путей эвакуации, рыночное принятие или неприятие объекта, устойчивость, экологическая ответственность и безопасность, внешняя привлекательность объекта, симметрия, масштаб, соответствующее сочетание материалов, застекление, долговечность, цвет, и т.д., пригодность здания для занятия, соответствие с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования, качество, отличительный мотив исключительного или специального использования архитектурного стиля.
- Физическое расположение – удобное расположение комнат или этажей, размеры комнат, пролетов, соотношение общей и «чистой» площади, объем, колонны, балки или другие механические преграды, достаточная высота стен, уровень освещения, естественное освещение и вентиляция, затенение, автоматизированный контроль, вход/выход, схемы передвижения и двери, наличие адекватных средств поддержки обслуживания, помещений для курения, работы, хранения, счетчиков, размеры и размещение кабинета, комната для расширения.
- Механическое оборудование – наличие несоответствующего или чрезмерного количества неудачно расположенной или устаревшей сантехники, или электрического и осветительного оборудования, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, транспортировки, бытового радиоэлектронного и электрического оборудования, системы громкой связи и другого оборудования, требования в обслуживании и электроэнергии, потребление энергии или производительность, фактическая/номинальная производительность, отклоняющиеся от нормы текущие расходы, наличие надлежащей системы обнаружения утечек, перепады давления, технологические изменения, например, электрическое воспламенение, высокоскоростная проводка и т.д., соответствующее качество воздуха и изменений.
- Оценка местонахождения — использование земли, размер, форма, топография, удобный доступ, наличие стоянки, удобства, коммунальное обслуживание, тип почвы, стабильность, осушительная система или дренажный водосток, уровень подземных вод и использование, эрозия, наличие растительности, континентальный или морской пейзаж, вид или другие удобства, пойма, заболоченность земли, кустарник, сейсмическая активность и наличие опасных загрязнителей (см. следующую страницу), и т.д., все указанное может влиять на оценку объекта.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ИНДИКАТОРЫ (Продолжение).
Существуют некоторые внешние факторы влияющие на физический износ объекта:
- Требования законодательства — требования строительных норм и правил или установление зональных тарифов для надлежащего применения, высота, количество этажей, область, отступ от красной линии, разделение зданий, размер здания, оптимальное соотношение эквивалентности энергии, управление профессиональной безопасности и здравоохранения США, огонь и безопасность для жизни, и т.д., соответствие требованиям (см. ниже).
- Требования пожарной безопасности — надлежащая оценка, выявление угроз для жизни, передача сигналов контроля, коммуникации, обозначение, водонапорная труба, разбрызгиватели, огнетушители, гидранты, вентили, занавески, вентиляторы, насосы, дверь и контроль дыма, резервный источник питания, аварийные телефоны, соответствующие выходы, выступы, балконы и крыши, лестницы, классификация кровли, безопасность или двойные рамы, пожарные выходы и ставни, и т.д.
- Требования для инвалидов – соответствие требованиям Закона «Об американцах с ограниченными возможностями», проектирование здания без барьеров, стоянка, наклонные въезды, автоматические двери, ширина коридоров, маркировки, обозначения, предупреждения об опасности, обслуживание, высота шкафов и перил, питьевые фонтаны, брусья для захвата, выставленный трубопровод для горячей воды, крепления для людей с ограниченными возможностями, место для разворота, контроль подъемника, размер кабин, лифты и т.д.
- Требования в отношении окружающей среды — агентство по охране окружающей среды, соответствие требованиям к заболоченным землям и качеству воздуха, воды и почвы, радон, асбест, изолирование карбамидно-формальдегидных смол, полихлоридные бифенилы, хлорофлуорокарбоны, линии высокого напряжения, загрязнение тяжелыми металлами и свинцом, стоки, выделение или сдерживание осадка, обнаружение и тестирование, септические резервуары, площадки для выщелачивания, ограничения разрушения, очистка и захоронение отходов, ослабление воздействия на окружающую среду. Признаки утечки, отсутствие растений или животных, больные или угнетенные растения или животные, измененный цвет почвы или воды, блеск поверхности и нездоровые запахи, наличие выброшенных батарей, оставленных колодцев, выгребных ям, резервуаров, бочек или других емкостей для удобрений, пестицидов и гербицидов, красителей и растворителей, печного топлива, нефти или других опасных химических веществ.
- Экстремальные погодные условия — соответствующие уровни изоляции, приток теплоты или потеря теплоты, затенение, наличие пассивных или активных альтернативных средств, оптимальное соотношение эквивалентности энергии, обработка окон, прочность стекла, надлежащие связки, размер, интервал, слив и дренаж для дождя и снега, надлежащее отражение и проникновение лучей, надлежащие соединения против ураганного ветра, подверженность поднятию участков земной коры, функционирующие ставни, прочная обшивка.
- Землетрясения — соответствующие крепления, соединение каркаса и фундамента, вертикальные стены, наличие фасада, выходящего на улицу или парапетного ограждения, выступающих частей здания, неправильная форма, нагрузка на каркас, свивание элементов конструкции, расстояние до другой конструкции и т.д.
Внешний износ — изменение в стоимости имущества, обычно в меньшую сторону, но может быть и в сторону увеличения, вызванное причинами, лежащими вне объекта, внешний износ не включен в последующих таблицах. Внешний износ может быть разделен на два типа: местный и экономический. Местные факторы являются, как правило, неисправимыми и могут затронуть только небольшую область, в то время как экономические факторы могут охватить широкую географическую область и могут быть только временными и обратимыми. Различные типы собственности, жилая или коммерческая недвижимость, могут быть затронуты по-разному этими внешними силами. К примеру, для завода — изготовителя будет выгодно расположение вблизи железнодорожной ветки; в то время как для жилой недвижимости близкое расположение к железнодорожному полотну будет недостатком. Близкое расположение к автомагистралям намного более выгодно для жилых многоквартирных зданий, чем для односемейного дома, и т.д. Любые неправильные, изолированные или временные случаи внешнего износа, обычно рассматриваемого отдельно, могут быть измерены рыночной абстракцией и капитализацией условно начисленных прибылей или убытков, что обычно сначала затрагивает стоимость земли, затем ремонт или реконструкцию объекта, изменяя варианты возможного использования и оставшийся срок службы.
ВНЕШНИЕ ИНДИКАТОРЫ
При определении степени внешнего износа, обратите особое внимание на следующие индикаторы в непосредственной близости к объекту, близлежащей зоне или по району в целом:
- Физические факторы – близкое расположение желательных или непривлекательных естественных или искусственных особенностей или барьеров, стабильные спокойные соседние районы, традиционализм, износ, реконструкция или постоянный характер, наличие известных площадок очистки, испарения, шум, наличие авто и/или авиа транспорта, наличие неприятных моментов или бытовых неудобств, надписи на стенах, свалки, болота, токсичная промышленность, электромагнитные поля, области чистки, не очень хороший вид, наличие зеленых насаждений, поймы, области затопления, дренаж, уровень грунтовых вод, наличие выгребных ям, зоны разломов или сейсмически активные зоны, типы почвы, перемещение грунта, разжижение почвы, оползни и т.д., местная экосистема, наличие видов, находящихся под угрозой вымирания, места обитания животных.
- Экономические факторы — неустойчивость спроса/предложения, насыщенность рынка или монополия отдельных предприятий, конкуренция или альтернатива, доля рынка, перенесение промышленности или крупных заводов, уровень занятости и его динамика, разукрупнение крупных предприятий, тарифы на коммунальные услуги и страхование, доступность капитала и сроков кредитования, рабочей силы и материалов, процентные ставки, незастроенные участки, темп строительства, темпы инфляции или дефляции, стоимость аренды, продолжительность работы на рынке или лизинга или поглощения, источники дохода и прибыли, изменение привычек потребителей, покупательская способность, ассоциация по собственности или правительственные органы, зональные тарифы, использование земли, право на воздушное пространство, несоответствие требованиям законодательства, разрешения и лицензии на строительство, политика в сфере налогообложения, оценки и уровень бюрократии или другие ограничивающие условия или ограничения.
- Инфраструктура – месторасположение объекта в соответствие с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования; пригодность, качество и полезность объекта; общественное обслуживание; пожарные депо, со штатом сотрудников, работающих на постоянной основе или на добровольной основе, расстояние до гидрантов; уличные усовершенствования; маршруты движения; реагирование на чрезвычайные ситуации, маршруты эвакуации; общественная стоянка, транспортировка и транспортные средства; розничная торговля; отдых и развлечения; образовательные учреждения и т.д.
Общие рейтинги состояния объекта предназначены для усовершенствования процедуры определения соответствующего эффективного возраста, основанного на наблюдаемом состоянии, полезности и возрасте объекта. Чем лучше общее состояние объекта, тем моложе или ниже его эффективный возраст, и меньше норма и сумма износа. Общее состояние объекта — неотъемлемая часть процесса определения износа конструкции. Применение любого дополнительного средства улучшения состояния объекта, после установления его эффективного возраста, основанного на состоянии, будет излишним.
Эффективный возраст объекта будет изменяться с изменением условий, определенных размерами наблюдаемого ухудшения и износа объекта во время оценки. Во время службы конструкции можно ожидать, что эффективный возраст конструкции будет изменяться много раз как одну, так и в другую сторону. В течение первой половины срока службы объекта, эффективный возраст увеличивается относительно медленными темпами, нуждаясь в нормальном техническом обслуживании в течение более длительных периодов времени, чем в любой другой период службы конструкции. Во время каждой новой оценки эффективный возраст объекта должен быть пересмотрен, основываясь на фактическом состоянии объекта на текущую дату, принимая во внимание любые изменения, которые, могли бы произойти со времени последней оценки конструкции. Пренебрежение или экстремальные погодные условия могут ухудшить состояние объекта и увеличить его эффективный возраст, в то время как капитальный ремонт может исправить имеющиеся недостатки и придать объекту почти новый вид, уменьшая эффективный возраст и начиная цикл сначала. Крайности в эксплуатации объекта, типа резких увеличений или уменьшений интенсивности работы завода, отклонения от нормального или предусмотренного использования будут повышать степень износа и необходимость в обслуживании.
Некоторые отрасли экономики, такие как индустрия быстрого питания, гостиничного бизнеса, и сети розничной торговли, которые являются очень конкурентоспособными и быстро реагируют на изменяющиеся вкусы потребителя и/или инвестора, в борьбе за долю рынка могут нуждаться в частых крупных реконструкциях и замене декоративных деталей. Следовательно, чрезмерная степень функционального или экономического износа, которые могут наступать намного быстрее, чем обычный физический износ, могут потребовать специального рассмотрения, в зависимости от искомой стоимости, прежде установления эффективного возраста и/или ожидаемого срока службы объекта. Из-за уникального характера некоторых мест отдыха и развлечений под открытым небом, таких как поля для гольфа, особое внимание должно быть уделено возможному более короткому сроку службы элементов индивидуального благоустройства территории, которые подвергаются не только постоянному воздействию, но и износу вследствие селективного использования или игры. Функциональные особенности, состав и возраст различных элементов, которые составляют каждое усовершенствование, могут также оказывать большое влияние на обслуживание объекта и операционные расходы, связанные с ним, которые в свою очередь затрагивают состояние объекта и пригодность для игры, и в конечном итоге износ объекта.
ИНДИКАТОРЫ РЕЙТИНГА СОСТОЯНИЯ
Превосходное состояние — все элементы объекта, которые могли бы быть отремонтированы или отполированы, такие как новая кровля, покраска, ремонт печи, новые элементы объекта, были недавно приведены в должное состояние, и т.д. Отсутствие функциональных несоответствий любого характера, все основные короткоживущие элементы находятся практически в новом состоянии. Эффективный возраст объекта был существенно уменьшен за счет полного обновления конструкции вне зависимости от фактического возраста.
Очень хорошее состояние — все элементы объекта поддерживаются в хорошем состоянии, многие были отремонтированы и восстановлены в случае наличия признаков износа, увеличив тем самым ожидаемый срок службы объекта и понизив его эффективный возраст. Признаки ухудшения состояния или износа незначительны, объект имеет высокую степень полезности.
Хорошее состояние – на первый взгляд объект не требует ремонта, но при этом не является особо новым. Внешний вид и полезность — выше нормы, общий эффективный возраст объекта меньше чем у однотипных объектов.
Среднее состояние – имеются некоторые признаки отложенного ремонта и признаки износа в состоянии, требующем мелкого ремонта и некоторой повторной полировки. Но все основные элементы функциональны и способствуют продленному сроку службы объекта, эффективный возраст и полезность объекта стандартны для однотипных объектов соответствующего класса и типа использования.
Плохое состояние (сильно изношенное) – Необходим серьезный ремонт. Многие элементы конструкции требуют отделки или капитального ремонта, отложенный ремонт очевиден, низкая полезность здания сокращает ожидаемый срок службы и увеличивает эффективный возраст.
Очень плохое состояние (полностью изношенное) – необходим капитальный ремонт окрашенных поверхностей, кровли, сантехники, системы отопления, устранение многочисленных функциональных несоответствий, не отвечающих техническим условиям и т.д. (встречается только в исключительных обстоятельствах). Чрезмерный отложенный ремонт и признаки эксплуатации с нарушением норм, ограниченная стоимость в использовании, неизбежен отказ от использования или полная реконструкция объекта; неизбежно повторное использование или изменение в назначении объекта. Эффективный возраст практически закончился независимо от фактического возраста объекта. Примеры жизненных циклов сельской и жилой недвижимости приведены на следующих графиках. Теоретический износ объектов представлен в виде кривой, зависящей от многих факторов, принимая во внимание физический, функциональный и внешний износ и другие условия. При определении действительного эффективного возраста необходимо учитывать текущий тип использования объекта, техническое обслуживание, климат, окружение объекта, экономические характеристики, оборотность и другие моменты, связанные с объектом на момент оценки. Цикл эксплуатации объекта может быть продлен на длительный период времени или может быть достаточно коротким в связи с чрезмерным функциональным, экономическим износом или из-за маркетинговой или инвестиционной политики. Оценщик должен внимательно рассмотреть тип объекта и его использование, искомые величины до определения соответствующего срока службы и эффективного возраста. Кривые износа в данном разделе учитывают только нормальный износ и устаревание. Любой чрезмерный или отклоняющийся от нормы функциональный или внешний износ, которые существенно влияют на недвижимость, должны рассматриваться отдельно, и по это причине, не включены в настоящие таблицы износа.
