Способы определения права пользования для арендатора
Согласно постановлению КМУ № 1531 от 11.10.2002 г. «Об экспертной денежной оценке земельных участков» стоимость права пользования земельным участком определяется согласно пункта 44.
1. Сопоставление цен продаж
Сопоставляются цены продаж прав аренды с последующими корректировками на отличие, таких как дата продажи, расположение, характеристики, ограничения по использованию, срок аренды.
Данный метод практически применить невозможно из-за отсутствия рынка прав аренды.
2. Капитализация дополнительного дохода арендатора или пользователя земельного участка
Право пользования по методическому подходу, базирующееся на капитализации дохода и определяется как текущая стоимость будущего дополнительного дохода для арендатора земельного участка или пользователя земельного участка, предоставленного на условиях эмфитевзиса, суперфиция или аренды, по формуле (следует отметить, что эта стоимость для арендатора):
Ц_{пк}=\displaystyle\sum_{t=1}^{n} \frac{Д_{оі}}{(1+С_к)^t} где Цпк – стоимость права аренды земельного участка, определенная
путем непрямой капитализации чистого дохода (в гривнах);
Доi – дополнительный доход арендатора за i-й год (в гривнах);
Ск – ставка капитализации для земли;
n – количество периодов (в годах), оставшегося до конца срока аренды земельного участка или пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса или суперфиция, определенного договором;
t – определенный период (год) в пределах срока аренды земельного участка или пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса или суперфиция, определенного договором (t от 1 до n);
Дополнительный доход рассчитывается как разница между рыночным уровнем чистого операционного или рентного дохода и чистого операционного доходом от поступления платы, определенной договором аренды земельного участка или договором пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса или суперфиция. Для определить арендной платы за земельный участок нужно смотреть договор аренды. В свою очередь останется только определить чистый операционный доход (ЧОД) земельного участка. Ниже разберем способы расчета ЧОД для земли.
Определение ЧОД для земли
Согласно инструктивному письму Фонда Государственного имущества Украины № 10-36-835 от 23.01.2004 есть несколько способов расчета стоимости права пользования земельным участком. Но с другой стороны это письмо разъясняет методику оценки, утвержденную Постановлением КМУ №1891 от 10.12.2003. Данная методика применяется исключительно при продажа имущества государственной и коммунальной формы собственности. Но согласно здравого смысла и логики, по мнению оценщика, применять оценочные процедуры в инструктивном письме можно и нужно.
Первый: в случае оценки неспециализированной недвижимости право пользования земельным участком (права аренды земельного участка) осуществляется в соответствии с пунктом 45 Методики экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 N 1531 ( 1531-2002-п ), принципа остатка для земли, предполагающего распределение дополнительного дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.
Второй: в других случаях процедура оценки стоимости права пользования земельным участком (права аренды земельного участка) предусматривает следующие процедуры.
Первым этапом оценки права использования земельными участками является анализ рынка прав аренды схожих земельных участков. В случае наличия такой информации право пользования земельным участком (право аренды) определяется путем непрямой капитализации дополнительного дохода арендатора.
В случае отсутствия рынка прав аренды подобных земельных участков, проводится анализ рынка продаж земельных участков.
Если есть рыночная информация о продаже подобных земельных участков, чистый операционный или рентный доход от сдачи в аренду земельного участка определяется по формуле:
ЧОДз = Цз * Ск,
где ЧОДз – чистый операционный или рентный доход от сдачи в аренду земельного участка;
Цз – обобщенное значение цены продажи подобных земельных участков;
Ск – ставка капитализации для земли.
Пример: Рассмотрим порядок определения стоимости права аренды. Например стоимость земельного участка с зданием на нем 100 000 грн. Затем оценщик определил ставку капитализации для земли 16%. Тогда доход, который приходится на землю — 100 000 х 0,16=16000 грн. Арендатор платит за аренду земли 10 000 грн в год. А земельный налог 1000 грн в год. Тогда чистый доход арендодателя 10 000-1 000=9 000 грн.
Таким образом возникает интерес арендатора брать в аренду участок. Ее размер можно учесть как разницу между доходом от пользования земли и аренду за нее. Исходя из этого интерес арендатора 16 000-9 000=7 000 грн. Также зная срок аренды 20 лет можно узнать текущую стоимость аннуитета составляет 4,86958 при ставке дисконта 20% (16% — ставка капитализации плюс 4% — это дополнительный риск реализации права аренды). Фактор текущей стоимости аннуитета и других функций денег, которые изменяются во времени, в том числе формулы для расчета можно посмотреть здесь. Поэтому стоимость права аренды будет равна — 7 000 х 4,86958=34 087,06 грн.
Иногда даже бывает что стоимость права аренды или пользования имеет отрицательное значение. Так случается если размер оплаты по договору аренды выше размера рыночного чистого дохода. А также когда затрат на снос превышают цену земли.
Также рассчитывается стоимость права пользования землей. В заключение можно сделать вывод из примера, что оценка частичных прав дает меньшую стоимость, чем полное право пользования. Так как это составляющий элемент полного права собственности.
Интерес собственника земельного участка
В методике экспертной оценки земли №1531 также есть нормы, что стоимость права аренды или пользования может быть также рассчитана как разница между рыночной стоимостью земельного участка и интересом собственника земельного участка.
В интернете нигде не встречается как понять что такое интерес собственника земельного участка. Попробуем выдвинуть мнение как можно рассчитать ее на примере. По крайней мере расчеты сумма права пользования или аренды и текущая стоимость реверсии математически сходятся.
Пример: сначала рассчитывается стоимость пользования или аренды земельного участка с помощью дополнительного дохода арендатора. А затем рассчитывается стоимость пользования или аренды через расчет интерес собственника. Сам порядок расчета вытекает из формулы для расчета стоимости прав собственника земельного участка, который сдается в аренду. То есть сначала дисконтируется чистый операционный доход плюс текущая стоимость реверсии.
Табл. 1. Исходные данные:
| Стоимость аренды в договоре аренды, грн. | 5 000 | Формула |
| Срок аренды, лет | 5 | |
| Рыночный чистый операционный доход (ЧОД), грн | 8 000 | |
| Дополнительный доход арендатора, грн. | 3 000 | Доі=8 000-5 000 |
| Ставка капитализации для земли | 10% | |
| Стоимость земельного участка, грн. | 80 000 | 8 000 / 0,1 |
Табл. 2. Расчет стоимости права пользования или аренды земельным участком
| № п/п | Прогнозный год | Доп. доход арендатора (Доі), грн. | Коэффициент приведения к текущей стоимости (при ставке доходности 10%) | Текущая стоимость доп. дохода арендатора (Доі), грн. (гр.3*гр4) |
| 1 | Первый год | 3 000 | 1/(1+0,1)1=0,9091 | 2 727,27 |
| 2 | Второй год | 3 000 | 1/(1+0,1)2=0,8264 | 2 479,34 |
| 3 | Третий год | 3 000 | 1/(1+0,1)3=0,7513 | 2 253,94 |
| 4 | Четвертый год | 3 000 | 1/(1+0,1)4=0,6830 | 2 049,04 |
| 5 | Пятый год | 3 000 | 1/(1+0,1)5=0,6209 | 1 862,76 |
| Итого: | 15 000 | 11 372,36 |
Табл. 3. Расчет стоимости интереса собственника
| № п/п | Рыночная стоимость земельного участка, грн | Первый год | Второй год | Третий год | Четвертый год | Пятый год | Итого |
| 1 | Арендная плата в договоре аренды, грн. | 5 000 | 5 000 | 5 000 | 5 000 | 5 000 | 25 000 |
| 2 | Коэффициент приведения к текущей стоимости (при ставке доходности 10%) | 1/(1+0,1)1=0,9091 | 1/(1+0,1)2=0,8264 | 1/(1+0,1)3=0,7513 | 1/(1+0,1)4=0,6830 | 1/(1+0,1)5=0,6209 | |
| 3 | Текущая стоимость арендной платы, грн. (ст.1*ст.2) | 4 545,45 | 4 132,23 | 3 756,57 | 3 415,07 | 3 104,61 | 18 953,93 |
| 4 | Стоимость реверсии, грн. | 80 000 | |||||
| Коэффициент приведения к текущей стоимости реверсии | 1/(1+0,1)5=0,6209 | ||||||
| 5 | Текущая стоимость реверсии, грн. (ст.3+ст.5) | 49 673,71 | |||||
| Итого, грн. | 68 627,64 |
Как известно из исходных данных договор аренды заключен по арендной ставке 5000 грн., и не может быть изменен в течении 5 лет. При этом ЧОД составляет 8000 грн. Из этого следует, что интерес собственника составляет 68 627,64 грн. Тогда стоимость земельного участка 80 000 грн. минус интерес собственника 68 627,64 грн. равняется 11 372,36 грн., что подтверждается расчет стоимости право пользования или аренды земельного участка в таблице 2.
Для чего может понадобится оценка частичных прав
Оценка проводится если нужно определить цену продажи права аренды или права пользования. А также чтобы узнать стоимость права постоянного или ограниченного пользования земельным участком и других случаях.
Оценка права постоянного пользования
Стоимость права постоянного пользования, как правило, приближается к рыночной стоимости участка при его коммерческом использовании. Однако эти величины все же должны отличаться на какую-то понижающуюся поправку, равную стоимостному эквиваленту отсутствующего права распоряжения участком. Величина этой поправки может быть равна сумме двух величин.
Первая – это потенциальные затраты на гипотетический переход права пользования в право собственности (т. е. приватизацию участка). Эти дополнительные затраты обусловлены необходимостью изготовления и экспертизы пакета технической документации по землеустройству, регистрации и выдаче правоустанавливающих документов, в ряде случаев, проведения технической инвентаризации зданий, подготовки отчета об оценке участка и т.д.
Вторая – это денежное выражение потенциального риска потери существующего права постоянного пользования (например, в связи с изменением законодательства, банкротством, ликвидацией или реорганизацией землепользователя и т. п.). Реальная практика оценки свидетельствует, что максимальное значение поправки, отличающей стоимость права постоянного пользования землей от ее рыночной стоимости, при указанных условиях редко превышает 15%. (источник: УДК 657.922 Методические особенности оценки частичных прав на землю Б. А. Семененко, к. э. н. директор Экспертно-консультационного центра «Альянс-2000» (г. Сумы), В. В. Макарова, асп. Сумского государственного университета).
Также в Постановлению КМУ №1531 про экспертную денежную оценку земельных участков указано, что стоимость постоянного пользования земельным участком может быть рассчитано методом промой капитализации ожидаемого дополнительного дохода.