Корректировки при оценке промышленно-складских помещений

1. Местоположение

Метод попарного сравнения

Наиболее обоснованная поправка — метод попарного сравнения. Этот метод предполагает сопоставления нескольких пар объектов сравнения. Но тут главное условие, чтобы они имели одинаковые технические параметры, кроме места нахождения.

Нормативный способ

Еще один способ это корректировка с помощью разницы стоимости нормативной денежной оценки земельных участков между объектом оценки и объектом сравнения. То есть разница в стоимости земли переносится и на недвижимость. Все населенные пункты согласно нормативной денежной оценки поделены на планово-экономические зоны. Например по городу Киеву их можно посмотреть здесь. Этот файл можно просматривать в браузере или скачать, открыв затем в формате pdf, который можно увеличивать и уменьшать. Например объект оценки находится в 408 планово-экономической зоне, которая имеет стоимость 1 кв. м. 995,37 грн. А объект сравнения в 398 зоне со стоимостью 1 кв. м. 1118,93 грн. Тогда поправка составит 995,37/1118,93=0,89 (-11%). Но эта корректировка может не отображать локальные факторы, например расположение относительно первой линии застройки (фасадное, во второй линии, во дворах). Или приближённость к остановкам транспорта, общественным центрам, транспортным магистралям.
Для корректировки по другим населенным пунктам Украины можно брать за основу нормативную денежную оценку земель населенных пунктов. Вот ссылка для скачивания. При этом нужно учесть, что данные о базовой стоимости разных населенных пунктам могут быть опубликованы в разные годы. Поэтому они должны быть все проиндексированы и приведены к дате оценки. Также базовая стоимость не учитывает расположение внутри города так как в центре и на окраине нормативная оценка может отличаться несколько раз.
Так как не всегда работает эта корректировка надо с осторожностью относится к ней относится. Бывает что данная зависимость базовой нормативной стоимости земельного участка и стоимости продажи недвижимости не просматривается. Одной из причин может быть неподобные аналоги. Не стоит забывать, что на формирование стоимости влияет и население. Не всегда есть линейная зависимость количества населения и нормативной денежной оценки.

2. Корректировка на наличие офисных помещений в составе промышленно-складского комплекса

Каждый промышленно-складской комплекс может иметь складские, производственные, административные (офисные) корпуса, которым присвоена литера. Административно-бытовой корпус в составе промышленного комплекса имеет стоимость значительно меньшую, чем полноценный офис. Но несколько дороже, чем промышленно-складской комплекс. Это объясняется тем, что офис играет обслуживающую роль, имеет низкий класс, расположение в промышленной зоне внутри квартала с низким пешеходным и транспортным потоком. То есть некорректно брать аналоги офисов и складов отдельно. Потому что они будут иметь разный класс офисов. Только офисно-складские и промышленно-складские комплексы с административными площадями.
Потенциальная аренда офиса и склада может принести разный доход. Арендаторы промышленно-складских помещений и офиса могут быть как один, так и разные. Исходя из опыта стоимость аренды в зависимости от качества ремонта офиса может быть от 20% до 100%. Были случаи, когда собственник комплекса в г. Киев сдавал офисную часть помещений на 100% больше чем промышленные. Например производственная часть сдается за 100 грн., а офисы — за 200 грн.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л.А. том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода соотношение цен и ставок объектов различного назначения, а именно: отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса составляет в среднем 1,66 (66%). А доверительный интервал 1,57 (57%) и 1,75 (75%).
Согласно справочника оценщика недвижимости — 2018, «Производственно-складская недвижимость
и сходные типы объектов», издание 4-е под редакцией Лейфера Л. А эта поправка составляет 1,5 (или 50%).
По иным источникам отношение удельной цены производственно-складских площадей к удельной цене административных помещений , расположенные на территории промышленных площадок составляет min — 0,5, max 0,9, среднее — 0,73.

Метод попарного сравнения для определения коэффициента стоимости офиса и склада

В рамках сравнительного подхода чтобы обосновать корректировку на офисные помещения в составе промышленно-складском комплексе можно использовать как коэффициент разницы в стоимости аренды офисных помещений и промышленно-складских помещений. Для этого нужно найти три пары аналогов. В идеальном варианте это найти одно объявление, в котором указаны ставки офисных помещений и промышленно-складских. Или хотя бы на одной улице (квартале) и одного класса. Например в городе Днепр в объявлениях было указано что аренда офисов 90 грн., а складов 60 грн. Тогда поправка составит 90/60=1,5 (или 50%). Кто-то может сказать, что так как ставка капитализации для офисов и складов разная, поэтому применять такую корректировку не обосновано. Во-первых можно сказать, что так как комплекс — это единое целой и ставка капитализации должна быть одна. То есть этот фактор уже учтен в общей ставке.
Например удельный вес офисов 30%, складов 70%, а ставки капитализации для офисов 12%, а для складов 14%, тогда 0,3*0,12+0,7*0,14 =0,134 %. Во-вторых: практически нет аналогов продажи отдельно складов и офисов в промышленно-складском комплексе.

Алгоритм расчета пример

1. Способ

К=(Аоо х Х +Соо) / (Аос х Х + Сос)
Аоо — доля административных помещений объекта оценки
Соо — доля складских помещений объекта оценки
Аос — доля административных помещений объекта сравнения
Сос — доля складских помещений объекта сравнения
Х — во сколько раз административные помещения дороже складских (в нашем случае 1,5)

Объект оценки 1400 кв.м., из них административных 400 кв.м., складских 1000 кв.м.
Объект сравнения 1200 кв.м., из них административных 200 кв.м., складских 1000 кв.м.

Аоо=400/1400=0,29 (29%); Ссо=1000/1400=0,71 (71%)
Аос=200/1200=0,17 (17%); Сос=1000/1200=0,83 (83%)
Х — 1,5

К=(0,29 х 1,5+0,71)/(0,17 х 1,5+0,83)=1,145/1,085=1,0553

Из этого видно, что стоимость 1 кв.м. объекта оценки выше на 5,5% 1 кв.м.объекта сравнения.

Проверка: например стоимость 1 кв.м.
складских — 180 $
административных — 270 $
Стоимость объекта оценки из примера:
400 х 270+1000 х 180=288 000 $ или 288 000/1400=205 $ за 1 кв.м.
Стоимость объекта сравнения
200 х 270+1000 х 180=234 000$ или 234 000/1200=195 $ за 1 кв.м.
К=205/195=1,055

2 способ

К=((Sоо.адм х 1,5 + Sос.скл) / Sоо.общ) / ((Sос.адм х 1,5 + Sос.скл) / Sос.общ),
где:
административно-офисная площадь объекта оценки, кв.м. — S оо.адм.
складская площадь объекта оценки, S оо.скл.
общая площадь объекта оценки — S оо.общ.
административно-офисная площадь объекта сравнения — S ос.адм.
складская площадь объекта сравнения — S ос.скл.
общая площадь объекта сравнения — S ан.общ.
Объекта оценки, 1,5 — коэффициент, учитывающий разницу удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса.

(400 х 1,5+1000)/1400 / (200 х 1,5+1000)/1200) = 1,143 / 1,083=1,0554

3. Корректировка на материал стен промышленно-складских помещений

Метод попарного сравнения

В идеале метод попарного сравнения дает наиболее релевантный результат. Нужно найти очень подобные объекты, которые отличаются только материалов стен. Если объекты сравнения отличаются другими параметрами, то нужно еще корректировать на них. Но это очень трудоемкий процесс.
Второй способ состоит учесть затраты на строительство. В этой статье указано, что стоимость строительства зданий из сендвич-панелей на 20-40% дешевле, чем традиционные способы строительства. В другой статье на 30-30%.
Третий способ — корректировка на остаточный срок службы
Четвертый способ — корректировка на капитальность стен по согласно сборника УПВС 1969 года.
Четвертый способ — усредненная корректировка на материал стен по справочнику Лейфера Л.А для сравнительного и доходного подходов к оценке промышленно-складского комплекса. Ниже приведены данные по 2016, 2017, 2018 года. Более свежие данные нужно искать.

Корректировка справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.В. 2016 года промышленно-складская недвижимость

Таблица. Экспертные оценки поправочного коэффициента на материал стен

Таблица. Матрица поправочных коэффициентов цен на материал стен

Матрица поправочных коэффициентов арендных ставок на материал стен

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 1, Часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» Издание четвертое, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2016

Корректировка справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.В. 2017 года промышленно-складская недвижимость