При проведении оценки анализируется права на имущество. Как известно право собственности состоит из трех составляющих. Это права распоряжения, пользования, управления. То есть полный пакет имущественных прав. Другими словами полное право собственности. Но бывает, что нужна оценка частичных прав — права пользования, то следовательно оно будет иметь меньше стоимость. Потому что объема разрешенных действий по объекту собственности разный. В том числе экономических выгод.
Отличие права собственности, права аренды или права пользования землей
Под частными правами в данном случае подразумевается право постоянного или временного (на условиях срочной аренды) пользования земельными участками несельскохозяйственного назначения.
Право пользования земельным участком в практической деятельности часто представлено правом аренды (ПОЗД) и правом постоянного пользования (ПКПД). В таблице представлены основные аспекты отличий, характерных для данных прав.
| № п/п | Фактор | Собственность | Аренда | Постоянное пользование |
| 1 | Статус землепользователя (собственника) | все | все | государственные и коммунальные предприятия и т.д. некие категории, предусмотренные ст. 92 Земельного кодекса |
| 2 | Право распоряжения ЗУ | есть | отсутствует | отсутствует |
| 3 | Отчуждение права | есть | для земельного участка в собственности юридических или физических лиц – есть, для земельного участка гос. или коммун. собственности – запрещено | нет |
| 4 | Переход права | есть | в случае перехода права собственности на земельные улучшения гарантируется Земельным кодексом для нового собственника земельных улучшений в том же качестве и том же объеме, что и для предыдущего землепользователя | формально гарантируется Земельным кодексом аналогично праву аренды, фактически для категорий землепользователей, которые не могут получать ЗУ в постоянное пользование, ПППЗУ «трансформируется» в ПАЗУ |
| 5 | Плата за землю | земельный налог, в общем случае 1% от НГО (размер ставок можно посмотреть здесь) | не менее земельного налога, для ЗД в собственности юр. или физ. лиц – договорная, для ЗД гос. или коммун. собственности – 3 – 12% от НДО | в общем случае – земельный налог, в некоторых случаях землепользователь освобождается от платы за землю |
Источник: (УДК 657.922 Особенности оценки объектов недвижимости с учетом статуса земельного участка Я. И. Маркус, к. т. н., засл. оценщик УОО, В. В. Маркус, Ю. Г. Чащин *ЧП «Бюро Маркуса», г. Киев.
Анализ коэффициента перехода стоимости от права собственности к праву пользования (аренды) земельного участка под домовладением
- Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Индивидуальные жилые дома», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017. Данная поправка применяется на правовой статус земельного участка.
В связи с особенностями оформления документов в период застройки середины ХХ века, строение или земельный участок может не иметь статуса объекта права. Как правило, оформление права собственности ведется через суд или согласование с муниципальными органами власти. Согласно этой гипотезе в рамках данного исследования определена разница во влиянии значимости данного фактора.
табл. Определение поправки на разницу в правовом статусе объекта
| Правовой статус | Наиболее типичное значение, % | Минимальное значение скидки, % | Максимальное значение скидки, % |
| Правовой статус единого объекта недвижимости «не оформлен в собственность» | 13 | 5 | 25 |
| Строение оформлено в собственность, земельный участок не в собственности | 4,6 | 2 | 10 |
| Земельный участок в собственности, строение не оформлено | 6,7 | 5 | 10 |
- Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Земельные участки», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017.
В результате совершения сделки может быть передан разный набор прав на объект недвижимости.
Соглашением называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты соглашения). Цель любого соглашения – приобретение права собственности или право пользования имуществом. Фактор учитывает разницу в правах, передаваемых на объект недвижимости.
Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть менее 7 лет, для земельных участков сельскохозяйственного назначения для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда) не может быть менее 25 лет.
Для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся земельными участками мелиорированных земель и на которых проводится гидротехническая мелиорация, не может быть менее 10 лет.
В случае создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности земельный участок предоставляется в аренду сроком не менее 30 лет.
Срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет.
табл. Шкала передаваемых корректировок на права на земельный участок
| Вид объекта | До 3 лет | До 10 лет | До 25 лет | До 49 лет | Более 49 лет | собственность |
| Производственно-складская недвижимость, гаражная застройка и участки соответствующие производственно-складскому назначению | 0,70 | 0,86 | 0,89 | 0,92 | 0,98 | 1,00 |
| Торгово-офисная, гостиничная и административная недвижимость | 0,70 | 0,87 | 0,89 | 0,91 | 0,98 | 1,00 |
| Под застройку многоэтажным жильем | 0,80 | 0,87 | 0,89 | 0,91 | 0,99 | 1,00 |
| Под индивидуальное домостроение, дачи, сады, огороды | 0,80 | 0,85 | 0,87 | 0,95 | 0,97 | 1,00 |
| Земли с/х с возможностью возведения ОКС | 0,7/0,3 | 0,75/0,5 | 0,8 | 0,85 | 0,95 | 1,00 |
Право аренды под застройку, позволяющее выкупить земельный участок в собственность в результате осуществления строительства объекта капитального здания.
При исследовании этого вопроса важным фактором является остаточный срок в соответствии с действующим договором аренды. Рассчитать влияние остаточного срока аренды на рыночную цена права аренды можно на базе функции, определенной в согласовании с данными исследования.
Для земельных участков сельскохозяйственного назначения характерен такой тип сделки, как продажа пая в земельном участке (указанной доли). Понятие земельного пая определяется как право определенного субъекта на часть в общем праве собственности на земельный надел, принадлежащий к землям сельхозназначения.
3. Согласно автоматизированной финансовой оценочной системе (АФОС) для коммерческой недвижимости (источник: https://www.cepes-invest.com/handbook/comev24/type-of-transferred-property-right-2024) корректировка на вид права, что передаваемая имеет следующие данные.
| Категория земельного участка | Корректировка (в долях) | ||
| min | max | Среднее значение | |
| Земли населенных пунктов | 0,84 | 0,94 | 0,89 |
| Земли промышленности | 0,86 | 0,94 | 0,90 |
| Земли сельскохозяйственного назначения | 0,72 | 0,8 | 0,76 |
Наличие полного права собственности на объект недвижимости позволяет его владельцу распоряжаться объектом по своему усмотрению, не выходя за рамки законодательства, в таком случае стоимость объекта будет максимальной. Вместе с тем, для индустриальных земельных участков распространено, когда продажа выставляется не право собственности, а право аренды. Корректировка с виду передаваемого права (сроком на 49 лет) для разных категорий земельных участков приведена в табл. 1, за коэффициент 1,00 принят вид переданного права – право собственности.
4. Согласно результатам экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности во II квартале 2017 г., основано на опросе экспертных мнений Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков.
Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков
| Наименование объекта | Размер поправки (право собственности поправка =0%, указать поправку в случае права аренды), % | ||
| min | max | Среднее | |
| Земельные участки под коммерческое строительство | 6 | 23 | 15 |
| Земельные участки под промышленную застройку | 6 | 24 | 15 |
| Земельные участки сельскохозяйственного назначения | 6 | 23 | 14 |
| Земельные участки под многоэтажное строительство | 5 | 21 | 13 |
| Земельные участки под индивидуальное домостроение | 4 | 18 | 11 |
- Согласно пунктам 8.6, 8.7, 8.8 методических рекомендаций по процедурам корректировки при оценке объектов недвижимости под общей редакцией Маркуса Я.И. Коллектив авторов: Маркус Я.И, Поздняков Ю.В, Скоробогатов Ю.Б, Максимов С.Й., Дяченко Г.Я (выпуск №5, 2022 год) существенное различие между правом собственности и правом аренды земельного участка возникает в этом случае , когда на условно свободной от застройки части земельного участка можно начать новое строительство, или получать дополнительный доход. В случаях, когда земельный участок находится исключительно под застройкой, право постоянного пользования или право аренды земельного участка возможно условно приравнять к праву собственности.
Согласно действующему законодательству, право пользования земельным участком под узаконенной застройкой, как правило, будет продлено.
Юридические вопросы относительно различия между правом собственности и правом аренды возникают только в случае изменения функционального использования земельного участка или в случае смены собственника. В то же время возникает существенное различие в размерах расходов, то есть в разнице между выплатами арендной платы и налога на землю. Расчет различий, связанных с данным критерием, производится в стоимостном выражении. Базой для расчетов арендной платы и налога на землю служит нормативная денежная оценка земельного участка:
Пr = (АПа – НЗа) / К
где ПR – поправка, учитывающая разницу в правовом статусе земельного участка;
АПА – годовая величина арендной платы за землю, рассчитываемую для объекта-аналога;
НЗа – годовая величина налога на землю, рассчитываемая для объекта-аналога;
К – коэффициент капитализации, соответствующий средней номинальной годовой процентной ставке по депозитным вкладам в Украине для юридических лиц.
В том случае, когда у оцениваемого объекта земельный участок находится в собственности, а у подобранного аналога в аренде, величина Пr прилагается к скорректированной на торг заявленной цене предложения, а в противном случае – вычитается.
Отдельно хочется отметить, что часть 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины определяет, что граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. В частности, для ведения садоводства – не более 0,12 га. Также исходя из наблюдений, значительная часть расходов приходится на присвоение кадастрового номера земельному участку (у объекта оценки кадастровый номер земельного участка имеется)
Подводя итоги всего вышеперечисленного, с учетом принципа разумной осторожности коэффициент, учитывающий правовой статус земельного участка, принимаем 10%.