Корректировка на коммуникации
Статистический метод
Городоцкая Е.А, Назиров В.П., Яхновская Н.В провели анализ рынка нежилой недвижимости Харьковского региона в 2004 году. Статья опубликована в журнале «Вестник оценки». Выпуск № 1, 2005. стр. 31-40) и изучается корректировка на коммуникации в оценке недвижимости. В ходе исследования была выявлена зависимость — это изменение цены продажи объектов в зависимости от наличия коммуникаций (полноты их объема). Она четко прослеживается при анализе имеющихся данных. Данное изменение стоимости отмечается как для производственных объектов, так и для торговых. Под всеми коммуникациями понимается наличие: электроосвещения, водопровода, канализации, центрального отопления. Для объектов торгового назначения были проанализированы данные по следующим группам:
- объекты, содержащие все коммуникации. (полный состав)
- объекты, содержащие коммуникации частично, например, без центральной канализации.
Как ни странно, объекты торгового назначения с частичным наличием коммуникаций еще являются объектами рынка. В частности к ним относятся магазины павильонного типа. А также магазины старой постройки на окраинах города. Далее была проанализирована вся имеющаяся информация по базе на предмет установления зависимости стоимости объектов различного назначения, в том числе административного и торгового, в зависимости от расстояния от центра, от расстояния до станций метро.
По результатам анализа можно говорить о том, что данные зависимости не просматриваются. А если и просматриваются, то не в таком объеме, чтобы говорить об устойчивой зависимость стоимости объектов от расстояний от центра и от станций метро. Данный факт можно объяснить, что в каждом крупном городе формируются центры деловой активности (кроме административного центра). Они имеют собственную инфраструктуру и свою коммерческую привлекательность.
Данную размер поправки по мнению автора статьи допустимо применять для торговой помещений в областных центрах, в Киев.
Также аналитические материалы для корректировок на инженерные коммуникации сегмента «Жилые дома» можно посмотреть здесь. А также другие поправки.
Метод прямых затрат
Бывает случаи что нужно рассчитать только свет. Так как вода и канализация — «привозные». То есть их проведение нецелесообразно или нет возможности подключения. Тогда можно ссылаться на расчета стоимости подключения коммуникаций. И использовать данные Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЕКП, Регулятор). Калькулятор стоимости стандартного подключения электросети здесь. При этом мощность подключения желательно обосновать предполагаемым количеством электоприборов и техники.
Корректировка на коммуникации водоснабжению и канализации можно определить с помощью определения стоимости их подключения. Например составить локальные сметы или выполнить приблизительный расчет. Для укрупненных расчетов размер затрат следующий:
- во-первых: проектная документация (технические условия). При подключении к сетям водоснабжения и канализации: 1950 грн. на примере ОАО «Бердянскводоканал». (источник: https://vodabrd.com.ua/ru/podkljuchenie-uslugi-jur-licam.html)
- во-вторых: покупка труб и комплектующих от 5-12 тыс. грн. Зависит от расстояния до магистральных труб;
- в-третьих: работы про копке траншей — 10-20 тыс. грн.
Для более детального расчета можно сделать смету. Погрешность как правило составляет до 5%. Мы занимаемся также сметными расчетами. Детальнее читать здесь.
Нормативный метод
Для расчета нормативной денежной оценки земли используются корректировки на инженерно-инфраструктурные факторы. Эти поправки закреплены в нормативно-правовом акте. А именно в приказе Министерства аграрной политики Украины № 489 от 25.11.2016 года. Название приказа — про утверждение Порядка нормативной денежной оценки земель населенных пунктов. То есть эту нормативную корректировку на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций теоретически можно обосновано применять при экспертной денежной оценки земельных участках. При том что этой оценкой определяют рыночную стоимость.
Если нет других достоверных и обоснованных данных, по мнению автора статьи допустимо применять тоже эти поправки при оценке недвижимости.
