Бывают случаи когда нужно посчитать выгодно ли брать кредит в банке, узнав сумму ежемесячного платежа. С этим сталкиваются люди, которые хотят проверить, интереснее ли им брать в аренду квартиру или брать кредит. Или инвестор хочет знать за сколько лет он окупит квартиру при условии инвестирования в недвижимость с целью дальнейшей ее сдачи в аренду. Ниже приведен ипотечный калькулятор. Если на мобильном телефоне не работает калькулятор, нужно открыть эту страницу с ипотечным калькулятором на компьютере.
Для любопытных людей, которые хотят понять как он работает приведем формулы после калькулятора. Так как существует всего 2 способа погашения ипотеки (залога недвижимости) — аннуитетный и классический. То нужно выбрать способ погашения. По аннуитетному способу как известно плата в месяц не меняется. А по классическому сумма платежа постепенно уменьшается, так как проценты начисляются уже на меньшую сумму долга за счет платы по телу кредита.
Алгоритм расчета способом погашения аннуитет
Данный тип погашения выплачивается равновеликими частями каждый месяц. Надо саму сумму кредита умножить на коэффициент аннуитета. Он рассчитывает по формуле:
K_a=\frac{i\times(1+i)^n}{(1+i)^n-1}где: i — банковская кредитная ставка (годовая)
n — количество периодов (лет)
Примечание: если периоды рассчитываются в месяцах, то тогда ставку i нужно поделить на 12 месяцев
Пример: сумма кредита 1 млн. грн. Период 120 месяцев. Ставка — 10%. Тогда платеж в месяц составит:
P=1 000 000\times\frac{0,1/12\times(1+0,1/12)^{120}}{(1+0,1/12)^{120}-1}P=1 000 000 × 0,01434709=14 347,09 грн.
Расчет переплаты по аннуитетному способу погашения
Из предыдущего расчета видим, что если суммировать все ежемесячные платежи на срок кредита, то получим общую плату 13 215,07*120=1 721 651,38 грн. А размер кредита 1 000 000 грн. Поэтому переплата составит 1 721 651,38 — 1 000 000=721 651,38 грн. Иначе говоря размер процентов равен переплате за кредит 721 651,38 грн.
Алгоритм расчета способом погашения классический (дифференцировано)
Вся сумма долга делится на период равными частями. То есть размер тела кредита неизменный. Меняется только размер процентов. В начальных периодах размер процентов по кредиту самый высокий. Но по мере погашения уменьшается он уменьшается, так как уменьшается тело кредиты.
Пример: те же условия как и для аннуитета. сравним результат. Размер тела погашения 1 000 000/120=8333,33 грн. в месяц. Тогда проценты в первом периоде составят 1 000 000 * 0,12/12=10 000. А платеж по кредиту равен в первый месяц 8333,33+10 000=18 333,33 грн. Во второй месяц проценты уже будут начисляться на сумму кредита, уменьшенную на размер уже уплаченного тела кредита в первый период. Тогда проценты на второй период будут (1 000 000-8333,33)*0,12/12=9917,67. Из этого следует, что платеж во втором периоде по кредиту будет уже меньше 8 333,33+9917,67=18 250 грн. И так далее. Еще замечена такая закономерность, что размер тела кредита за последний период всегда равняется размеру ежемесячного погашения. В данном случае это 8 333,33 грн. Можете сами проверить. Тогда проценты за последний период (месяц) будут равняться 8 333,33*0,12/12=83,33. А вместе месячный платеж будет 8 333,33+83,33=8416,67 грн.
Что мы имеем в итоге. Сумма ежемесячного платежа за последний период уменьшилась до 8416,67 грн. Это сумма тела кредита и процентов за пользование деньгами. После проведенных расчетов в MS exel общая сумма выплат составила 1 605 000 грн. Из которых размер процентов по кредиту составляет 605 000 грн.
Расчет переплаты по классическому (дифференцированному) способу погашения
Что нужно сделать чтобы быстро посчитать общую переплату по дифференцированному платежу за кредит. Поиск этой информации не принес результат. Тогда логическим способом был получен ответ. Зная стоимость платежа наибольшего за первый месяц и наименьшего за последний можно определить среднее значения и умножить на срок кредита. Тогда (18 333,33+8 416,67)/2=13 375. Затем 13 375 *120=1 605 000. Затем от общей суммы кредита отнимаем размер тела кредита чтобы узнать сколько нужно переплатить процентов. Получается 1 605 000 — 1 000 000=605 000 грн. Что и следовало доказать без длительного построения таблиц в MS EXEL.
Вывод
На нашем примере видно, что выгоднее оформлять классический способ погашения долга. Но в случае нестабильной экономики, девальвации национальной валюты, а также длительный срок кредитования в некоторых случаях выгоднее выбирать аннуитетный способ погашения. То есть инфляция будет съедать платежи, при условии, что заработная плата будет увеличиваться. Также можно гасить аннуитетное с опережением графика, а после этого запросить перерасчет долга в банке.