Как оценить открытую террасу на крыше здания

В практике мне повезло столкнуться с оценкой отдельно стоящего здания для страхования в Киеве. Точный адрес не могу назвать, но это было в массиве «Старый Киев Верхний город»

Доходный подход

Для доходного подхода это не являлось проблемой, хоть рынок аренды открытых террас отсутствует. Зато заказчиком были предоставлены договора аренды на все помещения. Это подвал, первый этаж, открытая терраса на крыше здания. Проанализированные арендные ставки в том районе совпадали с договорами аренды. Но я не мог проверить адекватность цен аренды террасы. Были мысли определить ее через коэффициент соотношения почасовой и долгосрочной аренды терасс на примере аренды квартиры. Для этого было установлено, что стоимость долговременной аренды квартиры 1 кв.м. составляется 0,2-0,25 от стоимости 1 кв.м. почасовой аренды квартиры. То есть если стоимость аренды террасы на крыше составляет 2000 грн, тогда долговременная аренда будет составлять 2000*0,25=500 грн. В итоге цифра в договоре оказалась в этих пределах.

Сравнительный подход

Тут уже пришлось поломать голову. Проблема заключалась в том, что никто не продает открытые таррасы. Только в составе нежилых больше офисных, чем торговых помещений. Первые мысли были запросить у застройщика квартир или нежилых помещений стоимость недвижимости с террасой и без. Это дает понимание насколько помещения с террасой дороже. Площадь террасы будет дешевле, нежели площадь жилья. Данный метод будет давать недостоверные данные, так как в основном площадь террасы занимают малый удельный вес к общей площади. А у объекта оценки напротив удельный вес террасы составляет аж 30 %.

Вторая идея была в том, что если известно, что стоимость аренды террасы составляет 40% стоимости аренды помещений на первом этаже и 48% от стоимости аренды помещений подвала, тогда и стоимость продажи террасы (открытой крыши) будет на том же уровне. Но такое правило не всегда работает, доходность может быть одинаковая, а стоимость разная, так как разные риски ставки капитализации у объектов. 

Затем у меня закончились мысли, я начал советоваться с коллегами, один предложил рассчитать стоимость террасы как стоимость помещения на первом этаже. После этого применить поправку на капитальность здания. Другой посоветовал считать затратным методом стоимость материалов и работ. Оба варианта совершенного не соответствуют рыночной стоимость. Как можно считать просто пространство пустое, то есть крышу. К тому же не имеющую ни стен, не перекрытий. Только металлический парапет.

По моему мнению единственным возможным методом для понимания корректировки является расчет с помощью мультипликатора. Так как подобные здания сдаются в аренду частями и не все имеют отдельный вход. поэтому и их стоимость аренды и продажи будет разная. Как таковая площадь террасы не рассчитывалась. Она уже учтена в стоимости подвала и первого этажа. Было проведено несколько проверочных методов некой поправки, повышающей стоимость помещений. То есть терраса — это некое преимущество, которое генерирует доход

Методы поправок

1. Маркетинговое исследование корректировок по квартирам — ссылка тут. По мнению оценщика данная поправка может быть более 5% к стоимость 1 кв.м. площади капитальных зданий. Так как вероятнее всего исследуемые квартиры имеют удельный вес площадей террас 5-10% об общей площади в отличие от объекта оценки, которая составляет 30% от общей площади. Исходя из этого и с учетом маркетингового исследования выше, принимает поправку на наличие открытой террасы на крыше «+10%».
2. Также при расчетах сравнительного подхода объект сравнения №1 имел закрытую и открытую террасу. Удельная площадь террасы 20% от общей площади. Была выявлена зависимость 10-20% на наличие закрытой и открытой террасы.
3. Нам известны валовая арендная ставка по каждой группе помещений, тогда определив совокупный валовый доход возможно определить удельный вес валового дохода, который приходится на террасу. То есть применив принцип граничного взноса (размер взноса дохода террасы в общий денежный поток).

Исходя из таблицы понятно что терраса будет использовать только в теплые месяцы года. Отсюда и стоимость валового дохода террасы 172,9*530*7=641 459. Для подвала — 213,2*1104*12=2 824 474 грн. и т.д. Тогда в данном случае рассчитывается только стоимость 1 кв.м. площади внутренних помещений с корректировкой на 10% больше.

Вывод

Площадь террасы не участвует в расчете стоимости, она может только увеличивать стоимость кв.м. внутренних площадей. Например стоимость 1 кв.м. офиса без террасы составляет 1000 дол. США. А стоимость 1 кв.м. офиса с террасой составляет 1050 (поправка +5%) или 1100 дол. США (поправка +10%). Не учитывание этого фактора некорректно. Так как ничего в жизни не бывает бесплатно.