В данном анализе приводятся данные жилой недвижимости, в которую входят первичный и вторичный рынок квартир. А также домовладения. Данные приводятся из аналитики компании УВЕКОН.
Земля
Средний срок экспозиции продажи земли
В среднем в 2022 году земельный участок можно было продать за 9,62 месяца. В свою очередь в 2021 году за 5,84 месяца.
Жилая недвижимость
Размер торга на продажу
Торг представляет собой некую сумму, на которую согласится изменить стоимость продавец недвижимости. Потому что как известно в интернете устанавливают цену предложения, а не продажи.
Размер торга на первичном рынка продажи недвижимости Украины
Как известно торг на первичный рынок квартир в основном отсутствует.
Размер торга на вторичном рынке продажи недвижимости Украины
С среднем по Украине коэффициент торга на жилую недвижимость, а именно на вторичный рынок квартир в 2023 году — 13%. Самый высокий в Луганской и Донецкой, Херсонской областях по 20%. Минимальный торг 8% в Житомирской, Киевской, Львовская, Ивано-Франковская, Черновицкая областях. Это связано с относительной безопасностью в этих областях. А также большим спросом на жилую недвижимость. В г. Киеве торг составляет 10%.
Размер торга на домовладения при продаже в Украине
По домовладения ситуация выглядит такая, что всего торг на домовладения по Украине составляет 12%. При этом самый высокий торг в Запорожской, Херсонской, Сумской областях — 20%. В отличая от всех областей самый низкий в Полтавской, Житомирской, Черновицкой областях — 4-5%. А вот в городе Киеве торг на домовладения составляет 15%.
Средний срок экспозиции продажи для жилой недвижимости
| Средний срок экспозиции продажи жилой недвижимости | |||
|---|---|---|---|
| Срок экспозиции, мес. | |||
| Период | 2021 год | 2022 год | 2023 год |
| Первичный рынок | 2,51 | 2,17 | 2,3 |
| Вторичный рынок | 2,59 | 2,51 | 2,4 |
| Домовладения | 4,19 | 4,61 | 3,9 |
Средний срок экспозиции аренды квартир на вторичном рынке
В 2021году в среднем квартиру можно было сдать за 1,78 месяца. Годом позже в 2022 году этот показатель стал уже 1,64 месяца.
Ставка капитализации для жилой недвижимости
Ставка капитализации для вторичного рынка недвижимости после начала полномасштабной войны (с 23.02.2022) уменьшилась. и стала на уровне 5%. Об этом говорит в своей статье известная оценщица. Это связано с тем, что доходность от сдачи в аренду квартир упала и соответственно период окупаемости увеличился. То есть срок окупаемости квартиры достиг 20 лет. (1/20лет). Тогда как до войны квартиры окупались за 10-12 лет при ставке капитализации 0,08-0,1 (8-10%). Как известно ставка капитализации это обратный показатель срока окупаемости в годах 1/10=0,1 (10%) и 1/12=0,08 (8%). Уже ранее была написана статья про ставку капитализации для недвижимости здесь.
Коммерческая недвижимость
Размер торга на продажу
Офисная недвижимость
В среднем по Украине коэффициент торга на офисы составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Николаевской и Черниговской областях 25%, 22%, 21% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой, Ровненской, Луганской, Одесской соответственно 11%, 13%, 14%,14%%. В г. Киеве торг на офисные помещения составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине офисных помещений составлял 9% в 2021 и 2022 годах.
Торговая недвижимость
С среднем по Украине коэффициент торга на торговые помещения составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Запорожской и Николаевской областях 25%, 23%, 22% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой — 11%, Ровненской — 13%, Луганской, Одесской, Хмельницкой по 14%. В г. Киеве торг на торговые помещения тоже составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине для торговых помещений составлял 8% в 2021 и 2022 годах.
Промышленно-складская недвижимость
В данном сегменте коэффициенты торга не отличаются от торговой недвижимости. Для сравнения средний торг промышленно-складских помещений по Украине составлял 11% в 2022 году и 12% в 2021 году.
Размер торга на аренду коммерческой (нежилой) недвижимости
Всего по всей стране размер торга на аренду составляет 14%. По всем помещениям офисным, торговым, промышленно-складским везде отмечается одинаковый коэффициент торга на аренду. Наивысший торг на аренду в Херсонской области 26%. За ней идет Николаевская область 25%. На третьем месте Запорожская область 23%. Наименьший торг на аренду наблюдается в Львовской, Закарпатской, Хмельницкой области и составляет 5%. В частности в г. Киеве коэффициент торга составляет 19%.
Средний срок экспозиции продажи и аренды коммерческой недвижимости
| Средний срок экспозиции продажи коммерческой недвижимости | |||
|---|---|---|---|
| Срок экспозиции, месяцев | |||
| Период | 2021 год | 2022 год | 2023 год |
| Офисные помещения | 3,71 | 4,66 | 4,2 |
| Торговые помещения | 3,62 | 4,96 | 4,7 |
| Промышленно-складские помещения | 5,35 | 7,44 | 6,9 |
| Средний срок экспозиции аренды коммерческой недвижимости | |||
|---|---|---|---|
| Срок экспозиции, месяцев | |||
| Период | 2021 год | 2022 год | 2023 год |
| Офисные помещения | 2,42 | 3,23 | 3,5 |
| Торговые помещения | 2,71 | 3,71 | 3,9 |
| Промышленно-складские помещения | 3,11 | 3,75 | 4,4 |
Средняя ставка капитализации для коммерческой (нежилой) недвижимости в 2023 году
Ставки капитализации представлены для всех размеров площадей помещений. Ставки приведены как средние. Например максимальная может быть 12,8, минимальная 5,4 тогда средняя будет 8,5%. Погрешность в основном может быть 1-3%.
Данные средних ставок капитализации для офисной недвижимости за 3 квартала 2023 год.
Самая высокая ставка капитализации в Львовской области 13,5%. Затем идет Черкасская область 13,1%. После нее Черновицкая 12,6%. На четвертом месте Закарпатская и Черниговская области со ставкой 12%. В частности в г. Киеве ставка капитализации составляет 12,4%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для офисов площадью до 100 кв.м. составляет 10,1%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 10,8%. 300-500 кв.м. ставка уже 11%. 500-1000 кв.м. уже 12,1%. А вот для площади офисов больше 1000 кв.м. ставка 11,5%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем больше площадь, тем выше ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.
Данные средних ставок капитализации для торговой недвижимости за 3 квартала 2023 год.
Наибольшая ставка капитализации в Сумской области 13,8%. Чуть ниже 13,3% в Николаевской. Еще ниже в Харьковской и Днепропетровской областях соответственно 13,2% и 12,9%. Самая низкая ставка капитализации в Одесской области 5,6%.Затем идут Черновицкая, Хмельницкая, Ивано-Франковская 7,4%, 7,5%, 7,7%. В городе Киеве средняя ставка капитализации составляет 10,1%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для торговых помещений площадью до 100 кв.м. составляет 9,5%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 9,3%. 300-500 кв.м. ставка уже 9,7%. 500-1000 кв.м. уже 9,8%. А вот для площади магазинов больше 1000 кв.м. ставка 9%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем ниже площадь, тем ниже ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.
Данные средних ставок капитализации для промышленно-складской недвижимости за 2023 год.
Самый высокая ставка капитализации за 3 квартала 2023 года