ФОНД ИМУЩЕСТВА УКРАИНЫ
инструктивные письма 09.03.2005 N 10-36-2562
Органам государственной власти, органам местного
самоуправления, центральном аппарата, региональным
отделением и представительствам Фонда
государственного имущества Украины,
Фонда имущества Автономной Республики Крым,
саморегулируемым организациям оценщиков, субъектам
оценочной деятельности — субъектам хозяйствования,
оценщикам, учебным заведениям, которые осуществляют
профессиональную подготовку оценщиков
Разъяснения по применению Национального
стандарта N 2 «Оценка недвижимого имущества»,
утвержденного постановлением Кабинета Министров
Украина от 28 октября 2004 N 1442
В соответствии с пунктом 2 постановления Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 N 1440 (1440-2003-п) Фонд государственного имущества Украина предоставляет разъяснения по применению Национального стандарта N 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 N 1442 (1442-2004-п) (Далее — Национальный стандарт N 2).
1. К абзацу второго пункта 2.
В соответствии со статьей 317 Гражданского кодекса Украины (435-15) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе земельным участком.
Согласно статье 92 Земельного кодекса Украины (2768-14) право пользования земельным участком — это право владения и пользования ею. Таким образом, при оценке земельного участка в различных случаях может оцениваться как право собственности на физический объект (земельный участок), так и право пользования им.
2. К абзацу тринадцатого пункта 2.
Под объектами незавершенного строительства понимают здания, сооружения, передаточные устройства, которые фактически не эксплуатируются, поскольку находятся в недостроенном состоянии, так как согласно нормативно-правовых требований не введены в эксплуатацию. Если во время проведение оценки объекта, по которому на дату оценки отсутствует документ о введении его в эксплуатацию в соответствии с нормативно-правовых требований, выясняется факт полного или частичной эксплуатации, оценщик указывает это в отчете об оценке и учитывает при определении его стоимости как объекта незавершенного строительства.
3. К абзацу семнадцатого пункта 2.
Под сроком экономической жизни земельных улучшений понимают период, в течение которого земельные улучшения вносят положительный вклад в общую стоимость недвижимого имущества.
4. У абзаца двадцать третьего пункта 2.
Во рентным доходом (земельной рентой) следует понимать доход, который может быть получен с земельного участка как средства сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства. Определение рентного дохода осуществляется в порядке, предусмотренном Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 N 1531 (1531-2002-п), и нормативно-правовыми актами, разработанными к ней.
5. К пункту 3.
При проведении оценки земельного участка (его части), содержит земельные улучшения, она рассматривается как условно свободная от земельных улучшений.
6. К абзацу первого пункта 6.
Затратный подход для оценки земельных улучшений целесообразно применять, если рынок купли-продажи или аренды подобного недвижимого имущества ограничен, то есть отсутствуют достаточно репрезентативные исходные данные или другая информация о подобных объекты, не позволяет применить доходный и (или) сравнительный подходы для получения достоверного результата рыночной стоимости объекта оценки. Затратный подход применяется также для оценки специализированного недвижимого имущества (земельных улучшений). Для некоторых случаев проведения оценки земельных улучшений целесообразность применения затратного подхода предусмотрена соответствующими нормативно-правовыми актами.
Определение рыночной стоимости земельных улучшений, которые отнесены к неспециализированного имущества, с применением затратного подхода предполагает рассмотрение таких вариантов замещения (воспроизводства) объекта оценки, которые технически (физически) возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
7. К абзацу второго пункта 6.
В соответствии с Правилами определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по строительства и архитектуры от 27.08.2000 N 174 (v0174241-00) (С изменениями и дополнениями), сметная прибыль (доход подрядчика) — это средства, учитывающие экономически обоснованную величину прибыли подрядной организации от выполнения строительных и монтажных работ. Размер сметной прибыли зависит от вида строительства, технической и технологической сложности строения, сроков строительства, условий его финансирования и тому подобное. Для объектов недвижимого
имущества (земельных улучшений), строительство которых осуществляется с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности, размер сметной прибыли принимается с учетом рекомендованных Государственным комитетом Украина по строительству и архитектуре по согласованию с Министерством экономики и по вопросам европейской интеграции Украина усредненных показателей.
Кроме дохода подрядчика, при оценке недвижимого имущества по затратным подходом может учитываться прибыль застройщика, если возможность его получения подтверждается информацией о ценах продажи застройщиками построенных подобных объектов недвижимости.
Размер указанного прибыли определяется на основании анализа соответствующей рыночной информации. При этом цены продажи (Предложения) застройщиков на построенные подобные объекты недвижимости могут использоваться для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом с применением соответствующих корректировок.
8. К пункту 7.
Если по результатам расчета в соответствии с требованиями пункта 7
остаточная стоимость замещения (воспроизводства) объекта оценки является меньше, чем рыночная стоимость земельного участка (прав, связанных с земельным участком) при условии ее наиболее эффективного использования, остаточная стоимость замещения (воспроизводства) объекта оценки равна рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) при условии ее наиболее эффективного использование.
Если по результатам расчета остаточная стоимость замещения (воспроизведение) земельного улучшения (без учета рыночной стоимости земельного участка или прав, связанных с земельным
участком) меньше, чем его стоимость ликвидации, остаточная стоимость замещения (воспроизводства) земельного улучшения равна стоимости ликвидации, определенной в соответствии с требованиями Национального стандарта N 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 N 1440 (1440-2003-п) (далее — Национальный стандарт N 1).
9. К абзацу пятого пункта 8.
Представление документа, подтверждающего проведение натурных обмеров и обследование физического (технического) состояния владельцем (Балансодержателем) объекта оценки или лицом, уполномоченным управлять этим объектом, или оценщиком, который непосредственно проводит оценку объекта, допускается в случае отсутствия по объективных причин документов, указанных в абзацах втором — четвертом пункта 8 Национального стандарта N 2 (1442-2004-п).
10. К абзацу первого пункта 11.
Независимо от метода расчета величины износа для объектов оценки, составные части которых характеризуются различными величинами износа, определения отдельного вида износа или совокупного износа осуществляется с учетом полученных величин износа для каждой из них составных частей.
11. У абзацу третьего и четвертого пункта 11.
Расчет необходимых затрат на устранение признаков физического и
(Или) функционального износа может проводиться путем определения затрат на создание или замену элементов, обусловливающие такой износ. При этом указанные расходы отражают физический и (или) функциональный износ может быть устранен.
12. К абзацу пятого пункта 11.
Для определения экономического износа земельных улучшений на
основе сравнительного анализа прогнозируемого дохода от наиболее
эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки и прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования объекта оценки используются информация о чистом операционный доход и соответствующая ставка капитализации, которая применяется также при определении стоимости объекта оценки доходным подходом (в случае его применения). При этом как подобные объекты рассматриваются такие, которые не содержат признаков экономического износа.
При применении этой оценочной процедуры определения экономического износа земельный участок с расположенными на ней земельными улучшениями рассматривается как приносящей доход, который состоит из дохода от земельного участка и дохода от земельных улучшений. Принимая во внимание то, что экономический износ в соответствии с пунктами 7 и 11 Национального стандарта N 2 (1442-2004-п) касается только земельных улучшений, во время определение величины прогнозируемого дохода учитывается доля земельных улучшений в общей стоимости подобных объектов недвижимости.
13. К абзацу шестого пункта 11.
Требования этого абзаца пункта 11 применяются, если определение величины всех имеющихся у объекта оценки видов износа осуществляется путем расчета коэффициентов. Коэффициенты физического, функционального и экономического износа (годности) земельного улучшения определяются по формуле
КЗ = 1 — С / 100,
где С — величина соответствующего вида износа, имеющийся у объекта оценки (в процентах).
Если один из видов износа у объекта оценки отсутствует, совокупный
коэффициент износа (годности) равна произведению соответствующих коэффициентов имеющихся у него видов износа. коэффициент совокупного износа (годности) не определяется, если у объекта оценки имеющийся только один вид износа, который учитывается при определении остаточной стоимости замещения (воспроизводства).
14. К абзацу седьмого пункта 11.
14.1. Определение остаточного срока экономической жизни земельных улучшений основывается на таких предположениях:
дальнейшее пользование объектом оценки происходит текущих условий эксплуатации и при условии проведения необходимых
работ, предусмотренных требованиями к их технической эксплуатации;
проведения реконструкции, реставрации, других подобных
улучшений не предвидится.
Начало эксплуатации определяется по информации о годе
построения объекта оценки.
Срок экономической жизни определяется с учетом сроков
технической эксплуатации (нормативных сроков службы), установленных для земельных улучшений в зависимости от отрасли хозяйства и вида объекта оценки. Срок технической эксплуатации может определяться на основании отраслевых нормативных документов, в частности Единого классификатора жилых домов в зависимости от качества жилья и имеющегося инженерного оборудования, утвержденного приказом Государственного
комитета Украины по строительству и архитектуре от 30.09.98 N 215
(V0215241-98), сроков полезного использования основных средств
для определения суммы амортизационных отчислений на железнодорожном транспорте Украины по состоянию на 01.01.2001, утвержденных приказом Государственной администрации железнодорожного транспорта Украины 29.12.2000 N 625-Ц, и тому подобное. В случае отсутствия таких нормативных документов срок технической эксплуатации может определяться на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное
восстановление основных фондов народного хозяйства СССР,
утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 N 1072 (V1072400-90).
Срок технической эксплуатации, установленный в нормативных
документах, является сроком использования земельных улучшений по обычных условиях их эксплуатации. Он увеличивается при проведении их капитального ремонта, реконструкции, реставрации и тому подобное. при определении срока технической эксплуатации земельных улучшений учитывается факт проведения указанных работ до даты оценки на основании имеющихся подтверждающих документов.
Если предполагаемый срок экономической жизни земельных
улучшений, которые оцениваются, отличается от срока технической
эксплуатации, установленного нормативными документами для подобных объектов недвижимости, в отчете должна быть отражена соответствующая информация о прогнозируемом остаточный срок экономической жизни.
Остаточный срок экономической жизни земельных улучшений
определяется на основании анализа их физического (технического) состояния, а также влияния факторов, обусловливающих наличие функционального и экономического износа. Для этого могут использоваться экспертные оценки соответствующих специалистов, предоставленные на основе анализа физического (технического) состояния объекта оценки.
14.2. При применении метода срока жизни совокупный износ определяется по формуле
С = ФВ / (ФВ + ЗСЕЖ),
где ФВ — фактический возраст земельных улучшений; ЗСЕЖ — остаточный срок экономической жизни.
Коэффициент совокупного износа, определенный по методу срока
жизни, равна
КЗ = 1 — С.
Пример 1. Срок технической эксплуатации здания — 100 лет
фактический возраст — 10 лет; остаточный срок экономической жизни — 90 лет (100 — 10).
Величина совокупного износа здания С = 10 / (10 + 90) = 0,10;
коэффициент совокупного износа (пригодности) здания равна
0,9 (1 — 0,1).
Пример 2. Срок технической эксплуатации здания — 100 лет
фактический возраст — 70 лет; остаточный срок экономической жизни — 70 лет (по экспертным оценкам специалистов).
Срок экономической жизни с учетом экспертных оценок
специалистов составляет 140 лет (70 + 70).
Величина совокупного износа здания С = 70 / (70 + 70) = 0,50;
коэффициент совокупного износа (пригодности) здания равна
0,5 (1 — 0,5).
Пример 3. Срок технической эксплуатации здания — 100 лет
фактический возраст — 110 лет остаточный срок экономической жизни — 30 лет (по экспертным оценкам специалистов).
Срок экономической жизни с учетом экспертных оценок
специалистов составляет 140 лет (110 + 30).
Величина совокупного износа здания С = 110 / (110 + 30) = 0,79;
коэффициент совокупного износа (пригодности) здания равна
0,21 (1 — 0,79).
Пример 4. Срок технической эксплуатации здания — 100 лет
фактический возраст — 70 лет; остаточный срок экономической жизни — 70 лет. 40 лет назад был проведен капитальный ремонт, текущий
стоимость которого на дату оценки составляет 20% замещения (воспроизводства) здания, определенной на дату оценки.
20 лет назад была проведена реконструкция, текущая стоимость которой на дату оценки составляет 40% от стоимости замещения (воспроизводства) здания, определенной на дату оценки. Остаток стоимости замещения (Воспроизведение) здания за вычетом текущей стоимости капитального ремонта и реконструкции соответственно составляет 40%.
Фактический возраст результатов капитального ремонта составляет
40 лет. Фактический возраст результатов реконструкции составляет
20 лет. Фактический возраст здания — 70 лет.
Величина совокупного износа здания С = (0,2 x 40 + 0,4 x 20 + 0,4 x 70) / (70 + 70) = 0,31; коэффициент совокупного износа (пригодности) здания равна 0,69 (1 — 0,31).
15. К абзацу десятого пункта 11.
Избыточными мощностями могут быть земельные улучшения или
их части, которые можно отнести к избыточного имущества.
16. К абзацу третьего пункта 12.
Типичные условия договоров аренды — это условия пользования
подобным недвижимым имуществом, которые сложились в большинстве случаев его передачи в аренду: наличие ограничений (обременений), которые не позволяют использовать недвижимое имущество наиболее эффективным способом, установления арендной платы с учетом (или без учета) расходов арендатора, связанных с использованием недвижимого имущества (компенсация арендодателю земельного налога, эксплуатационные расходы на отопление, охрану, водоснабжение и т.д.).
Оценка недвижимого имущества с применением доходного подхода
осуществляется исходя из типичных условий договоров аренды подобного недвижимого имущества на основании анализа фактических или предлагаемых арендных ставок к нему.
Для случаев проведения оценки недвижимого имущества с целью
расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством
об аренде государственного и коммунального имущества, факт соответствия условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества на вторичном рынке учитывается только в части расчета операционных расходов или необходимых затрат.
17. К пункту 15.
При условии получения достаточной информации о доходах от
пользование подобным недвижимым имуществом и цены на подобное недвижимое имущество для определения размера ставки капитализации или ставки дисконта приоритетным является метод, основанный на сравнении прогнозируемого годового чистого операционного дохода (рентного дохода) и цены продажи (цены предложения) относительно подобного недвижимого имущества.
18. К абзацу второго и четвертого пункта 16.
В абзаце втором следует понимать ссылка на пункт 13
Национального стандарта N 2 (1442-2004-п).
Предположение о несения необходимых расходов, связанных с
приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с потребительскими характеристиками подобного недвижимого имущества, информация о доходах от использования которого использована для прогнозирования чистого операционного дохода от объекта оценки, возможно только при условии, когда остаточный срок экономической жизни объекта оценки не кончился и указанные расходы окупаются соответствующим увеличением рыночной стоимости объекта оценки, то есть необходимые расходы не создают лишних улучшений.
При этом стоимость необходимых затрат определяется на основании
калькуляции или сметной документации, составленной в соответствии с нормативно-правовых требований. В случае демонтажа оборудования, оборудования, разборка конструкций учитываются возвратные суммы от получение во время ремонтных работ конструкций, изделий, материалов, пригодных для повторного использования или сдачи как лома.
19. К абзацу второго пункта 18.
Требование определения рыночной стоимости объекта оценки на начало периода, следующего за прогнозным, для определения стоимости реверсии объектов оценки, срок полезного использования которых не заканчивается на конец периода прогнозирования, означает, что если поступления доходов в течение прогнозного периода предусматривалось:
на конец каждого года (квартала или месяца в его пределах) —
коэффициент дисконтирования для стоимости реверсии равна
коэффициента дисконтирования, используемый в последний
прогнозный год (квартал или месяц);
на начало каждого года (квартала или месяца в его пределах) —
коэффициент дисконтирования для стоимости реверсии равна
коэффициента дисконтирования, определенном на конец последнего
прогнозного года (квартала или месяца в его пределах).
20. К абзацу пятого пункта 20.
Согласование полученных величин скорректированных цен объектов
сравнение по скорректированной цене, которая подверглась самых
корректировок, производится на основании анализа отклонений скорректированных цен продажи (предложения) по сумме абсолютных величин таких отклонений.
21. К пункту 22.
Определение рыночной стоимости земельного участка, содержащий
земельные улучшения, но рассматривается как условно свободная от
земельных улучшений, в случае, когда наиболее эффективное
использование такого земельного участка не совпадает с наиболее
эффективным использованием земельного участка, содержащего земельные улучшения, основывается на предположении об условном изменении характера ее использования на такой, что обеспечивает ее наиболее эффективное использование. Такое изменение, в частности, может включать условное разделение земельного участка или его объединения с другими участками. при этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной
постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 N 1531
(1531-2002-п), и Порядка проведения экспертной денежной оценки
земельных участков, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 09.01.2003 N 2 (z0396-03) (с изменениями и дополнениями), путем применения метода развития (Возможного использования).
22. В абзаца четвертого пункта 23.
Нормы абзаца четвертого пункта 23 Национального стандарта N 2
(1442-2004-п) применяются при оценке земельных участков,
отнесенных к специализированным, или имеющих ограниченный
рынок, согласно пункту 39 Методики экспертной денежной оценки
земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украина от 11.10.2002 N 1531 (1531-2002-п).
23. К пункту 25.
Порядок проведения оценки земельных участков, содержащих
земельные улучшения, согласно которому определяется стоимость
земельных участков, в пределах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, установленный Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 N 1531 (1531-2002-п).
24. К пункту 26.
В случае объединения методических подходов стоимость объекта
незавершенного строительства определяется как разница между приведенной к текущей стоимости на дату оценки прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии его наиболее эффективного использования после завершения строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.
25. К пункту 27.
К природным объектам недвижимости относятся, в частности, целинная земельный участок (природный ландшафт, природно-заповедном фонде, природный комплекс, природный заповедник), недра и тому подобное.
26. К пункту 28.
При оценке передающих устройств учитываются требования
пункта 4 Национального стандарта N 2 (1442-2004-п).
27. К пункту 29.
Требования по составлению отчета об оценке имущества в сжатой форме определенные в пункте 57 Национального стандарта N 1 (1440-2003-п).
В частности соответствии с абзацем вторым пункта 57 в отчете об оценке имущества, составленном в сжатой форме, должны указываться этапы проведение независимой оценки имущества, совершенные оценочные процедуры, содержаться заключение о стоимости, а также собранные оценщиком исходные данные и другая информация.
28. К пункту 30.
К отчету об оценке земельного участка — объекта права
государственной или коммунальной собственности — с целью ее продажи на конкурентных началах обязательно прилагается копия выписки из утвержденного соответствующим органом государственной власти или соответствующим органом местного самоуправления, уполномоченным принимать решения об отчуждении земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, перечень земельных участков, предназначенных для продажи на конкурентных началах (земельных торгах).
К отчету об оценке земельного участка — объекта права
частной собственности — с целью ее выкупа для общественных нужд
обязательно прилагается копия решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе указанной земельного участка.
Копии других документов, указанных в пункте 30 Национального
стандарта N 2 (1442-2004-п), прилагаются к отчету об оценке
земельных участков в случае их наличия в соответствии с установленными нормативно-правовых требований на дату проведения оценки таких земельных участков.