Оценка частичных прав на недвижимость

Права на недвижимость

При проведении оценки анализируется права на имущество. Как известно право собственности состоит из трех составляющих. Это права распоряжения, пользования, управления. То есть полный пакет имущественных прав. Другими словами полное право собственности. Но бывает, что нужна оценка частичных прав — права пользования, то следовательно оно будет иметь меньше стоимость. Потому что объема разрешенных действий по объекту собственности разный. В том числе экономических выгод.

Имущество может принадлежать двум и более лицам. Поэтому право собственности будут долевое или совместно. Исходя из этого приведем простой пример оценки доли в праве собственности — комнаты. Она может быть как в стандартной, так и коммунальной квартире (общежитие).

Оценка частичных прав как доли в квартире

Владельцу комнаты принадлежит долевое право собственности в квартире. То есть помимо самой комнаты еще и места общего пользования — кухня, коридор, сунузел. За счет анализа выявлено, что цена обычных квартир класса «стандарт» и «комфорт» дороже в среднем на 10-15% по сравнению с ценой квартир малосемейного типа (в том числе гостинки), и дороже на 35% по сравнению с ценой комнат — источник. Логика в том, что приходится делить свой быт с другими жильцами. Что не добавляет комфорта и уюта для проживания. То есть квартира имеет выше потребительские качества.

Оценка права аренды или права пользования землей

При проведении оценки анализируется права на имущество. Как известно, право собственности состоит из трех составляющих. Это права распоряжения, использования, управления. То есть полный пакет имущественных прав. То есть полное право собственности.
В данной работе земельный участок, имеющий целевое назначение – для ведения коллективного садоводства, имеет коммунальную форму собственности (не приватизирована). То есть участок имеет устав – земельного участка в пользовании.
Поэтому под частными правами в данном случае подразумевается право постоянного или временного (на условиях срочной аренды) пользования земельными участками несельскохозяйственного назначения.
Право пользования земельным участком в практической деятельности часто представлено правом аренды (ПОЗД) и правом постоянного пользования (ПКПД). В таблице представлены основные аспекты отличий, характерных для данных прав.

Источник: (УДК 657.922 Особенности оценки объектов недвижимости с учетом статуса земельного участка Я. И. Маркус, к. т. н., засл. оценщик УОО, В. В. Маркус, Ю. Г. Чащин *ЧП «Бюро Маркуса», г. Киев.

Стоимость права постоянного пользования, как правило, приближается к рыночной стоимости участка при его коммерческом использовании. Однако эти величины все же должны отличаться на какую-то понижающуюся поправку, равную стоимостному эквиваленту отсутствующего права распоряжения участком. Величина этой поправки может быть равна сумме двух величин.
Первая – это потенциальные затраты на гипотетический переход права пользования в право собственности (т. е. приватизацию участка). Эти дополнительные затраты обусловлены необходимостью изготовления и экспертизы пакета технической документации по землеустройству, регистрации и выдаче правоустанавливающих документов, в ряде случаев, проведения технической инвентаризации зданий, подготовки отчета об оценке участка и т.д.
Вторая – это денежное выражение потенциального риска потери существующего права постоянного пользования (например, в связи с изменением законодательства, банкротством, ликвидацией или реорганизацией землепользователя и т. п.). Реальная практика оценки свидетельствует, что максимальное значение поправки, отличающей стоимость права постоянного пользования землей от ее рыночной стоимости, при указанных условиях редко превышает 15%. (источник: УДК 657.922 Методические особенности оценки частичных прав на землю Б. А. Семененко, к. э. н. директор Экспертно-консультационного центра «Альянс-2000» (г. Сумы), В. В. Макарова, асп. Сумского государственного университета).
Согласно постановлению КМУ № 1531 от 11.10.2002 г. «Об экспертной денежной оценке земельных участков» стоимость права пользования земельным участком определяется по формуле пункта 44.
Так как для проведения оценки права пользования земельным участком не удалось определить методическим подходом сопоставления цен продажи, поэтому определяем право пользования по методическому подходу, базирующееся на капитализации дохода и определяется как текущая стоимость будущего дополнительного дохода для арендатора земельного участка или пользователя земельного участка, предоставленного на условиях эмфитевзиса или суперфиция, по формуле:

Цпк=Σ Доi/(1+Ck)t

где Цпк – стоимость права аренды земельного участка, определенная
путем косвенной капитализации чистого дохода (в гривнах);

  Доi – дополнительный доход арендатора за i-й год (в гривнах);
  Ск – ставка капитализации для земли;
   n – количество периодов (в годах), оставшегося до конца срока аренды земельного участка или пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса или суперфиция, определенного договором;
  t – определенный период (год) в пределах срока аренды земельного участка или пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса или суперфиция, определенного договором (t от 1 до n);

Согласно инструктивному письму Фонда Государственного имущества Украины № 10-36-835 от 23.01.2004 есть 2 алгоритма расчета стоимости права пользования земельным участком.
Первый: в случае оценки неспециализированной недвижимости право пользования земельным участком (права аренды земельного участка) осуществляется в соответствии с пунктом 45 Методики экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 N 1531 ( 1531-2002-п ), принципа остатка для земли, предполагающего распределение дополнительного дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями. В данном случае этот способ применить не имеет возможности из-за того, что данный земельный участок в пользовании и он не в аренде, т.е. налог = ЧОД согласно договору аренды).
Второй: в других случаях процедура оценки стоимости права пользования земельным участком (права аренды земельного участка) предусматривает следующие процедуры.
Первым этапом оценки права использования земельными участками является анализ рынка прав аренды схожих земельных участков. В случае наличия такой информации право пользования земельным участком (право аренды) определяется путем косвенной капитализации дополнительного дохода арендатора.
В случае отсутствия рынка прав аренды подобных земельных участков, проводится анализ рынка продаж земельных участков.
Если есть рыночная информация о продаже подобных земельных
участков, чистый операционный или рентный доход от сдачи в аренду земельного участка определяется по формуле:
ЧОДз = Цз * Ск,
где ЧОДз – чистый операционный или рентный доход от сдачи в
аренду земельного участка; Цз – обобщенное значение цены продажи подобных земельных участков;
Ск – ставка капитализации для земли.
Второй способ целесообразно использовать для коммерческой недвижимости.

Пример второго способа

Рассмотрим порядок определения стоимости права аренды. Например стоимость земельного участка с зданием на нем 100 000 грн. Затем оценщик определил ставку капитализации для земли 16%. Тогда доход, который приходится на землю — 100 000 х 0,16=16000 грн. Арендатор платит за аренду земли 10 000 грн в год. А земельный налог 1000 грн в год. Тогда чистый доход арендодателя 10 000-1 000=9 000 грн.

Таким образом возникает интерес арендатора брать в аренду участок. Ее размер можно учесть как разницу между доходом от пользования земли и аренду за нее. Исходя из этого интерес арендатора 16 000-9 000=7 000 грн. Также зная срок аренды 20 лет можно узнать текущую стоимость аннуитета составляет 4,86958 при ставке дисконта 20% (16% — ставка капитализации плюс 4% — это дополнительный риск реализации права аренды). Фактор текущей стоимости аннуитета и других функций денег, которые изменяются во времени, в том числе формулы для расчета можно посмотреть здесь. Поэтому стоимость права аренды будет равна — 7 000 х 4,86958=34 087,06 грн.

Иногда даже бывает что стоимость права аренды или пользования имеет отрицательное значение. Так случается если размер оплаты по договору аренды выше размера рыночного чистого дохода. А также когда затрат на снос и др. превышают цену земли.

Также рассчитывается стоимость права пользования землей. В заключение можно сделать вывод из примера, что оценка частичных прав дает меньшую стоимость, чем полное право пользования. Так как это составляющий элемент полного права собственности.

Для чего может понадобится оценка частичных прав

Оценка проводится если нужно определить цену продажи права аренды или права пользования. А также чтобы узнать стоимость права постоянного или ограниченного пользования земельным участком и других случаях.

Анализ коэффициента перехода стоимости от права собственности к праву пользования (аренды) земельного участка под домовладением

1. Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Индивидуальные жилые дома», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017. Данная поправка применяется на правовой статус земельного участка.
   В связи с особенностями оформления документов в период застройки середины ХХ века, строение или земельный участок может не иметь статуса объекта права. Как правило, оформление права собственности ведется через суд или согласование с муниципальными органами власти. Согласно этой гипотезе в рамках данного исследования определена разница во влиянии значимости данного фактора.

табл. Определение поправки на разницу в правовом статусе объекта

2. Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Земельные участки», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017.
   В результате совершения сделки может быть передан разный набор прав на объект недвижимости.
   Соглашением называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты соглашения). Цель любого соглашения – приобретение права собственности или право пользования имуществом. Фактор учитывает разницу в правах, передаваемых на объект недвижимости.

Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть менее 7 лет, для земельных участков сельскохозяйственного назначения для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда) не может быть менее 25 лет.
Для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся земельными участками мелиорированных земель и на которых проводится гидротехническая мелиорация, не может быть менее 10 лет.
В случае создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности земельный участок предоставляется в аренду сроком не менее 30 лет.
Срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет.

табл. Шкала передаваемых корректировок на права на земельный участок

Право аренды под застройку, позволяющее выкупить земельный участок в собственность в результате осуществления строительства объекта капитального здания.
При исследовании этого вопроса важным фактором является остаточный срок в соответствии с действующим договором аренды. Рассчитать влияние остаточного срока аренды на рыночную цена права аренды можно на базе функции, определенной в согласовании с данными исследования.
Для земельных участков сельскохозяйственного назначения характерен такой тип сделки, как продажа пая в земельном участке (указанной доли). Понятие земельного пая определяется как право определенного субъекта на часть в общем праве собственности на земельный надел, принадлежащий к землям сельхозназначения.

3. Согласно автоматизированной финансовой оценочной системе (АФОС) для коммерческой недвижимости (источник: https://www.cepes-invest.com/handbook/comev24/type-of-transferred-property-right-2024) корректировка на вид права, что передаваемая имеет следующие данные.

Наличие полного права собственности на объект недвижимости позволяет его владельцу распоряжаться объектом по своему усмотрению, не выходя за рамки законодательства, в таком случае стоимость объекта будет максимальной. Вместе с тем, для индустриальных земельных участков распространено, когда продажа выставляется не право собственности, а право аренды. Корректировка с виду передаваемого права (сроком на 49 лет) для разных категорий земельных участков приведена в табл. 1, за коэффициент 1,00 принят вид переданного права – право собственности.

4. Согласно результатам экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности во II квартале 2017 г., основано на опросе экспертных мнений Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

5. Согласно пунктам 8.6, 8.7, 8.8 методических рекомендаций по процедурам корректировки при оценке объектов недвижимости под общей редакцией Маркуса Я.И. Коллектив авторов: Маркус Я.И, Поздняков Ю.В, Скоробогатов Ю.Б, Максимов С.Й., Дяченко Г.Я (выпуск №5, 2022 год) существенное различие между правом собственности и правом аренды земельного участка возникает в этом случае , когда на условно свободной от застройки части земельного участка можно начать новое строительство, или получать дополнительный доход. В случаях, когда земельный участок находится исключительно под застройкой, право постоянного пользования или право аренды земельного участка возможно условно приравнять к праву собственности.
   Согласно действующему законодательству, право пользования земельным участком под узаконенной застройкой, как правило, будет продлено.
   Юридические вопросы относительно различия между правом собственности и правом аренды возникают только в случае изменения функционального использования земельного участка или в случае смены собственника. В то же время возникает существенное различие в размерах расходов, то есть в разнице между выплатами арендной платы и налога на землю. Расчет различий, связанных с данным критерием, производится в стоимостном выражении. Базой для расчетов арендной платы и налога на землю служит нормативная денежная оценка земельного участка:
   Пr = (АПа – НЗа) / К
   где ПR – поправка, учитывающая разницу в правовом статусе земельного участка;
   АПА – годовая величина арендной платы за землю, рассчитываемую для объекта-аналога;
   НЗа – годовая величина налога на землю, рассчитываемая для объекта-аналога;
   К – коэффициент капитализации, соответствующий средней номинальной годовой процентной ставке по депозитным вкладам в Украине для юридических лиц.
   В том случае, когда у оцениваемого объекта земельный участок находится в собственности, а у подобранного аналога в аренде, величина Пr прилагается к скорректированной на торг заявленной цене предложения, а в противном случае – вычитается.
   Отдельно хочется отметить, что часть 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины определяет, что граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. В частности, для ведения садоводства – не более 0,12 га. Также исходя из наблюдений, значительная часть расходов приходится на присвоение кадастрового номера земельному участку (у объекта оценки кадастровый номер земельного участка имеется)
   Подводя итоги всего вышеперечисленного, с учетом принципа разумной осторожности коэффициент, учитывающий правовой статус земельного участка, принимаем 10%.