В соответствии со статьей 43 Конституции Украины каждый имеет право на труд, включающий возможность зарабатывать себе на жизнь трудом, который он свободно выбирает или свободно соглашается.

Согласно статье 21 Кодекса законов о труде Украины трудовым договором является соглашение между работником и работодателем (работодателем – физическим лицом), по которому работник обязуется выполнять работу, определенную этим соглашением, а работодатель (работодатель – физическое лицо) обязуется выплачивать работнику заработную плату, коллективным договором и соглашением сторон. Трудовым договором могут устанавливаться условия выполнения работ, требующих профессиональной и/или частичной профессиональной квалификации, как и условия выполнения работ, не требующих наличия у лица профессиональной или частичной профессиональной квалификации.

Работник имеет право реализовать свои способности к производительному и творческому труду путем заключения трудового договора на одном или одновременно на нескольких предприятиях, в учреждениях, организациях, если иное не предусмотрено законодательством, коллективным договором или соглашением сторон.

Согласно статье 30 Закона об оценке субъекты оценочной деятельности имеют право, в частности, привлекать дополнительно при необходимости к участию в проведении оценки имущества других оценщиков или других специалистов, а также субъектов предпринимательской деятельности.

То есть, имея действующее квалификационное свидетельство, Вы в качестве оценщика при наличии соответствующих договорных (трудовых) отношений можете привлекаться к предоставлению услуг по оценке имущества любым субъектом хозяйствования, имеющим действующий сертификат субъекта оценочной деятельности по соответствующему направлению оценки имущества и специализацией в пределах этого направления.

Сообщение Особенности трудовых отношений между оценщиком и субъектами оценочной деятельности появились сначала на Оценка имущества Киев.

Прогноз оборотного или рабочего капитала

1. Через коэффициент оборачиваемости. Рассчитывается как соотношение чистого дохода от реализации (выручки) и средней величины оборотных активов. Для этого нужно смотреть форму 1 баланс и форму 2 отчет о фин.результатах. В числители это рядок 2000 формы №2, а в знаменателе сумма рядка 1195 на начало и конец года, поделенная на 2 (при делении определяется среднее значение за год).
2. Техника рабочего капитала в ретроспективе соотношения с доходом. Тогда часть рабочего капитала не изменится и этот коэффициент применяется для прогноза.
3. Использование нормативных значений Damodarana. Это самая распространенная техника. Профессор Дамодоран определяет показатель рабочего капитала по каждой отрасли производства в процентном соотношении. Чтобы определить размер рабочего капитала нужно выручку умножить на этот показатель.

Сообщение Рабочий капитал в оценке появились сначала на Оценка имущества Киев.

Способ расчета на демонтаж документальный

Бывают случаи, что стоимость монтажа указываются в стоимости договора купли-продажи оборудования или другого имущества. Один из надежный и точный способ для получения данных. В основном цена монтажа прописывают в договорах по новому оборудованию от заводов-изготовителей или дилеров. Тут важно не путать стоимость монтажа, стоимость шеф-монтажных и пуско-наладочных работ. К шефмонтажу относится оплата услуг консультирование по сборке и монтажу инженером завода-изготовителя. Но бывает, что прошло определенное время и стоимость монтажа может измениться в связи с инфляцией. тогда ее стоимость нужно индексировать. Для этого есть индексы цен на строительные работы. Их можно посмотреть здесь.

Способ расчета затрат по смете

Это самый надежный и точный способ для получения данных. Затраты по смете состоят из прямых затрат на монтаж, зарплату рабочих, расходы на эксплуатации машин (зарплата машинистов), накладные расходы (затраты управления и организацию), сметная прибыль, НДС. Для расчета пользуются ресурсными элементными сметными нормами на монтаж оборудования (РЭСНМО). Для каждой вида оборудования есть отдельный сборник.
Пример. Определить стоимость монтажа вертикально-сверлильного станка, который весит 2,25 тонн. Трудоемкость для этого оборудования составляет согласно нормам 19,2 человеко-час. А машиноёмкость монтажных работ 3,17 человеко-час. Средний разряд работ 3,8.
Формула расчета:
С_{монт.работ} = Ззп х (Т + М) х (1 + Ннр/100 + Нсп/100), (3.2)

Ззп — заработная плата рабочих (грн в час), занятых на монтаже оборудования, монтажников (Т) и машинистов (М);
Ннр — норма накладных расходов для работ по монтажу оборудования по отношению к заработной плате рабочих, в процентах;
Нсп — норма сметной прибыли по отношению к заработной плате рабочих, в процентах.
В 2024 г. выходных дней всего 104, количество рабочих дней равно 365 —104 = 261 (высокосный год), праздничных дней 8, Количество дней, в которых сокращается продолжительность рабочего дня на 1 час (число месяца) – 6, количество рабочих часов за год 261 х 7,97 = 2080, среднемесячное количество рабочих часов 2012 : 12 = = 173,33.
Коэффициент удорожания, учитывающий затрудненные условия выполнения монтажных работ, выбирается следующим образом:
• на действующих предприятиях в зоне действующего производства в рабочих цехах и корпусах от 1,1 до 1,2;
• то же на предприятиях металлургической, химической и нефтехимической промышленности от 1,1 до 1,25;
• то же на предприятиях с вредными условиями труда 1,15.
Усредненные показатели для определения в сметной документации трудозатрат работников, заработная плата которых учитывается в общепроизводственных расходах, и средств на покрытие остальных статей общепроизводственных расходов в расчете на 1 чел.-час. нормативно-расчетной сметной трудоемкости строительно-монтажных работ, предусматриваемых в прямых затратах Ннр согласно приказу Минрегиона № 109 от 03.03.2008
Усредненные коэффициенты перехода от нормативно расчетной сметной трудоемкости работ, предусматриваемых в прямых затратах, к трудозатратам работников, заработная плата которых учитывается в общепроизводственных расходах – 0,079. (Норма накладных расходов Ннр согласно приказу Минрегионбуда, для работ по монтажу оборудования принимается равной 92,1% от заработной платы рабочих.)
Усредненные показатели для определения средств на покрытие остальных статей общепроизводственных расходов, 6,00 грн./чел.ч
Усредненные показатели для определения размера сметной прибыли по видам строительства Нсп согласно приложению 12 «Усредненные показатели для определения размера сметной прибыли по видам строительства» ПРИКАЗа ГОСУДАРСТВЕННого КОМИТЕТа СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ И ЖИЛОЙ ПОЛИТИКИ УКРАИНЫ от 27 августа 2000 года N 174 Об утверждении Правил определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000)
С изменениями и дополнениямидля строительно-монтажных работ усредненные показатели для определения размера сметной прибыли, 7,5 грн. / чел.-час.
Эту величину принимаем в размере 20%
Средняя часовая ставка рабочего, занятого монтажом оборудования, рассчитана исходя из среднемесячного размера заработной платы рабочего 30 000 грн. (по данным сайта https://www.work.ua//) и среднемесячного количества рабочих часов 166,8. ч :
Зчас = 30 000/173,3 = 173,08 грн./ч.
Заработная плата рабочих, занятых на монтаже оборудования, определена с учетом коэффициента удорожания 1,2 х Ззп= 173,08 х 1,2 = 207,70 грн.

Статистический способ

Он заключается в определении затрат в процентах от отпускной цены оборудования. Это приблизительный расчет. Он может сильно отличаться от реального. Ниже приведена таблица примерного размера затрат на монтаж согласно источника: Индекс цен в строительстве: Информационно-аналитический бюллетень компании. М: «Ко-инвест», 2004, вып 48, стр. 135-145.

Определение стоимости демонтажа

Согласно ДБН Д 1.1.-3-99. С. 7  расходы ресурсов на работы по демонтажу оборудования при отсутствии указаний в технических частях Сборников РЭСНМО и необходимых норм на демонтаж могут определяться по нормам соответствующих Сборников на монтаж оборудования без учета норм расходов материалов, учтенных нормами, с применением к нормам затрат труда рабочих-монтажников, машинистов, времени эксплуатации машин и механизмов, механизированных производственных приспособлений, которые применяются при демонтаже, таких коэффициентов:
— оборудование (кроме кабелей), предназначенного для дальнейшего использования, с укладкой деталей оборудования в ящики, со смазкой антикоррозийным слоем и составлением упаковочных спецификации — 0,5;
— оборудование, предназначенного для дальнейшего использования без консервации и упаковки — 0,4;
— оборудование, предназначенного в лом — 0,3;
— кабелей, предназначенных для повторного использования — 1,0.

Сообщение Стоимость демонтажа в оценке имущества появились сначала на Оценка имущества Киев.

Отличие права собственности, права аренды или права пользования землей

Под частными правами в данном случае подразумевается право постоянного или временного (на условиях срочной аренды) пользования земельными участками несельскохозяйственного назначения.
Право пользования земельным участком в практической деятельности часто представлено правом аренды (ПОЗД) и правом постоянного пользования (ПКПД). В таблице представлены основные аспекты отличий, характерных для данных прав.

Источник: (УДК 657.922 Особенности оценки объектов недвижимости с учетом статуса земельного участка Я. И. Маркус, к. т. н., засл. оценщик УОО, В. В. Маркус, Ю. Г. Чащин *ЧП «Бюро Маркуса», г. Киев.

Анализ коэффициента перехода стоимости от права собственности к праву пользования (аренды) земельного участка под домовладением

1. Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Индивидуальные жилые дома», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017. Данная поправка применяется на правовой статус земельного участка.
   В связи с особенностями оформления документов в период застройки середины ХХ века, строение или земельный участок может не иметь статуса объекта права. Как правило, оформление права собственности ведется через суд или согласование с муниципальными органами власти. Согласно этой гипотезе в рамках данного исследования определена разница во влиянии значимости данного фактора.

табл. Определение поправки на разницу в правовом статусе объекта

2. Согласно Сборнику корректировок сегмент, «Земельные участки», подготовленный Советом экспертов рынка недвижимости (https://www.omeks.ru/areall.html) по состоянию на 01.01.2017.
   В результате совершения сделки может быть передан разный набор прав на объект недвижимости.
   Соглашением называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты соглашения). Цель любого соглашения – приобретение права собственности или право пользования имуществом. Фактор учитывает разницу в правах, передаваемых на объект недвижимости.

Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть менее 7 лет, для земельных участков сельскохозяйственного назначения для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда) не может быть менее 25 лет.
Для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся земельными участками мелиорированных земель и на которых проводится гидротехническая мелиорация, не может быть менее 10 лет.
В случае создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности земельный участок предоставляется в аренду сроком не менее 30 лет.
Срок аренды земельного участка не может превышать 50 лет.

табл. Шкала передаваемых корректировок на права на земельный участок

Право аренды под застройку, позволяющее выкупить земельный участок в собственность в результате осуществления строительства объекта капитального здания.
При исследовании этого вопроса важным фактором является остаточный срок в соответствии с действующим договором аренды. Рассчитать влияние остаточного срока аренды на рыночную цена права аренды можно на базе функции, определенной в согласовании с данными исследования.
Для земельных участков сельскохозяйственного назначения характерен такой тип сделки, как продажа пая в земельном участке (указанной доли). Понятие земельного пая определяется как право определенного субъекта на часть в общем праве собственности на земельный надел, принадлежащий к землям сельхозназначения.

3. Согласно автоматизированной финансовой оценочной системе (АФОС) для коммерческой недвижимости (источник: https://www.cepes-invest.com/handbook/comev24/type-of-transferred-property-right-2024) корректировка на вид права, что передаваемая имеет следующие данные.

Наличие полного права собственности на объект недвижимости позволяет его владельцу распоряжаться объектом по своему усмотрению, не выходя за рамки законодательства, в таком случае стоимость объекта будет максимальной. Вместе с тем, для индустриальных земельных участков распространено, когда продажа выставляется не право собственности, а право аренды. Корректировка с виду передаваемого права (сроком на 49 лет) для разных категорий земельных участков приведена в табл. 1, за коэффициент 1,00 принят вид переданного права – право собственности.

4. Согласно результатам экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности во II квартале 2017 г., основано на опросе экспертных мнений Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

5. Согласно пунктам 8.6, 8.7, 8.8 методических рекомендаций по процедурам корректировки при оценке объектов недвижимости под общей редакцией Маркуса Я.И. Коллектив авторов: Маркус Я.И, Поздняков Ю.В, Скоробогатов Ю.Б, Максимов С.Й., Дяченко Г.Я (выпуск №5, 2022 год) существенное различие между правом собственности и правом аренды земельного участка возникает в этом случае , когда на условно свободной от застройки части земельного участка можно начать новое строительство, или получать дополнительный доход. В случаях, когда земельный участок находится исключительно под застройкой, право постоянного пользования или право аренды земельного участка возможно условно приравнять к праву собственности.
   Согласно действующему законодательству, право пользования земельным участком под узаконенной застройкой, как правило, будет продлено.
   Юридические вопросы относительно различия между правом собственности и правом аренды возникают только в случае изменения функционального использования земельного участка или в случае смены собственника. В то же время возникает существенное различие в размерах расходов, то есть в разнице между выплатами арендной платы и налога на землю. Расчет различий, связанных с данным критерием, производится в стоимостном выражении. Базой для расчетов арендной платы и налога на землю служит нормативная денежная оценка земельного участка:
   Пr = (АПа – НЗа) / К
   где ПR – поправка, учитывающая разницу в правовом статусе земельного участка;
   АПА – годовая величина арендной платы за землю, рассчитываемую для объекта-аналога;
   НЗа – годовая величина налога на землю, рассчитываемая для объекта-аналога;
   К – коэффициент капитализации, соответствующий средней номинальной годовой процентной ставке по депозитным вкладам в Украине для юридических лиц.
   В том случае, когда у оцениваемого объекта земельный участок находится в собственности, а у подобранного аналога в аренде, величина Пr прилагается к скорректированной на торг заявленной цене предложения, а в противном случае – вычитается.
   Отдельно хочется отметить, что часть 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины определяет, что граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. В частности, для ведения садоводства – не более 0,12 га. Также исходя из наблюдений, значительная часть расходов приходится на присвоение кадастрового номера земельному участку (у объекта оценки кадастровый номер земельного участка имеется)
   Подводя итоги всего вышеперечисленного, с учетом принципа разумной осторожности коэффициент, учитывающий правовой статус земельного участка, принимаем 10%.

Сообщение Корректировка на правовой статус земельного участка в составе недвижимости появились сначала на Оценка имущества Киев.

1. В условиях военных действий и экономического спада рынок офисной недвижимости показал незаурядную стойкость и адаптивность
2. Во втором полугодии 2023 года спрос со стороны арендаторов имел положительные признаки. Укрепление годового валового поглощения достигло 91 000 кв.м. по отношению к предыдущему году
3. Объем офисных помещений остался практически неизменным на уровне 2,22 млн. кв.м. с начала года.
4. В 2024 году ожидается ввести в эксплуатацию примерно 51 000 кв.м. новых офисных помещений, но возможны задержки и перенос
5. Средний уровень вакантности укрепился на уровне 25% (-1% с начала года)
6. Эффективная арендная ставка стабилизировалась на уровне 20 дол. США. за 1 кв.м. в месяц (без НДС и OPEX)

Спрос на офисные помещения

Арендная активность продолжила позитивную тенденцию за 1 квартал 2023. При этом на конец полугодия объем валового поглощения достиг около 61 000 кв.м.. То есть + 74 процентных пункта с начала года. Примерно 15% объема арендных соглашений припадало на продолжение и переподписания существующих договоров аренды.

Индекс деловых ожиданий за время войны вырос до 104,5%, а переезды в основном в структуре сделок составляли 76%. Исходя из этого аренда офисных помещений была незначительной. Арендаторам, которые переезжай были интересны новые офисы класса А и B. При этом они искали выгодные условиями аренды.
Как и раньше самый большой спрос у сектор ИТ и телекоммуникаций. Его доля составила около 48% (+12 п.п. с начала года).
За ним был государственный сектор и неправительственные организации. Но все же значительно увеличили свою долю до 25% (11 процентных позиции с начала года) с начала войны.
На третьем месте сектор фармацевтики и медицины. Он уменьшил свою долю до 5% (-26 процентных позиций с начала года).

Предложение офисов

В первых 6 месяцев 2023 г. запустили здание с офисными помещениями Юнит Сити В4. Оно имеет общую площадь 13200 кв.м. Тогда как общее предложение офисных помещений составляет 2,22 млн. кв.м. Застройщики офисов не спешат строить новые здания для офисов. А также достраивать новые. Рассчитывают во втором полугодии 2023 г. открыть около 42 тыс. кв.м. офисов в 4 БЦ. Таких как Twelve площадью 14 000 кв.м. Также Heritage площадью 16 790 кв.м. Их доля составляет 73% новых офисов для сдачи в аренду. Но есть вероятность что открытие наступит позже запланированного срока.

Из-за война многие стройки остановились. Несколько как минимум до 2024 года. Застройщики не разработали ни одного проекта строительства и вряд ли это будет до конца 2023 года.

Вакантность офисов в Киеве в 2023 году и размер арендной платы

В середине 2023 г. вакантность офисов возникла на уровне 26,4%. С конца прошлого года вакантность стала больше на 0,4 процентных пункта. Начиная с первого квартала 2023 г. было баланс спроса и предложения офисных площадей. Это произошло за счет того, что объем вакантных площадей сравнялся с объемом сданных площадей. Такая ситуация наступила впервые после полномасштабного вторжения. Но из-за политических, экономических факторов, военных факторов ситуация по аренде офисных помещений может ухудшиться.
Так уровень вакантности офисов класса A составил 24%, класса B 28%. Вакантность офисов класса A повысилась из-за увеличения предложения новых офисных помещений в 4 квартале 2022 года.
Арендаторы хотят помещения высокого класса по уменьшенным арендным ставкам. А также уменьшать площадь помещений для аренды. Исходя из этого арендные ставки в офисных помещениях класса A и B в Киеве практически без изменений. За полгода цена была от 18 до 26 долл. за 1 кв.м. в месяц для класса A. Для класса B от 8-18 дол. США за 1 кв.м. в месяц.
Офисы уровня прайм сдавались в аренду по 21 дол. США за 1 кв.м. в месяц. Продолжали предоставляться
специальные предложения на индивидуальной основе, в частности, скидки, отсрочки платежей и
краткосрочные периоды без арендной платы. Но из-за войны и высокой вакантности офисов арендодатели вынуждены идти на уступки по аренде. В том числе чтобы не площади не простаивали и не потерять арендаторов. Это позволяет арендодателям как минимум не работать себе в убыток и проводить текущий ремонт, оплачивать коммунальные услуги, налоги. После завершения военных действий есть вероятность что арендные ставки будут пересмотрены до рыночного уровня, который сложится после войны.

Источник: CBRE Ukraine

Сообщение Обзор рынка офисной недвижимости Киева за II полугодие 2023 года появились сначала на Оценка имущества Киев.

Метод попарного сравнения

Наиболее обоснованная поправка — метод попарного сравнения. Этот метод предполагает сопоставления нескольких пар объектов сравнения. Но тут главное условие, чтобы они имели одинаковые технические параметры, кроме места нахождения.

Нормативный способ

Еще один способ это корректировка с помощью разницы стоимости нормативной денежной оценки земельных участков между объектом оценки и объектом сравнения. То есть разница в стоимости земли переносится и на недвижимость. Все населенные пункты согласно нормативной денежной оценки поделены на планово-экономические зоны. Например по городу Киеву их можно посмотреть здесь. Этот файл можно просматривать в браузере или скачать, открыв затем в формате pdf, который можно увеличивать и уменьшать. Например объект оценки находится в 408 планово-экономической зоне, которая имеет стоимость 1 кв. м. 995,37 грн. А объект сравнения в 398 зоне со стоимостью 1 кв. м. 1118,93 грн. Тогда поправка составит 995,37/1118,93=0,89 (-11%). Но эта корректировка может не отображать локальные факторы, например расположение относительно первой линии застройки (фасадное, во второй линии, во дворах). Или приближённость к остановкам транспорта, общественным центрам, транспортным магистралям.
Для корректировки по другим населенным пунктам Украины можно брать за основу нормативную денежную оценку земель населенных пунктов. Вот ссылка для скачивания. При этом нужно учесть, что данные о базовой стоимости разных населенных пунктам могут быть опубликованы в разные годы. Поэтому они должны быть все проиндексированы и приведены к дате оценки. Также базовая стоимость не учитывает расположение внутри города так как в центре и на окраине нормативная оценка может отличаться несколько раз.
Так как не всегда работает эта корректировка надо с осторожностью относится к ней относится. Бывает что данная зависимость базовой нормативной стоимости земельного участка и стоимости продажи недвижимости не просматривается. Одной из причин может быть неподобные аналоги. Не стоит забывать, что на формирование стоимости влияет и население. Не всегда есть линейная зависимость количества населения и нормативной денежной оценки.

2. Корректировка на наличие офисных помещений в составе промышленно-складского комплекса

Каждый промышленно-складской комплекс может иметь складские, производственные, административные (офисные) корпуса, которым присвоена литера. Административно-бытовой корпус в составе промышленного комплекса имеет стоимость значительно меньшую, чем полноценный офис. Но несколько дороже, чем промышленно-складской комплекс. Это объясняется тем, что офис играет обслуживающую роль, имеет низкий класс, расположение в промышленной зоне внутри квартала с низким пешеходным и транспортным потоком. То есть некорректно брать аналоги офисов и складов отдельно. Потому что они будут иметь разный класс офисов. Только офисно-складские и промышленно-складские комплексы с административными площадями.
Потенциальная аренда офиса и склада может принести разный доход. Арендаторы промышленно-складских помещений и офиса могут быть как один, так и разные. Исходя из опыта стоимость аренды в зависимости от качества ремонта офиса может быть от 20% до 100%. Были случаи, когда собственник комплекса в г. Киев сдавал офисную часть помещений на 100% больше чем промышленные. Например производственная часть сдается за 100 грн., а офисы — за 200 грн.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л.А. том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода соотношение цен и ставок объектов различного назначения, а именно: отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса составляет в среднем 1,66 (66%). А доверительный интервал 1,57 (57%) и 1,75 (75%).
Согласно справочника оценщика недвижимости — 2018, «Производственно-складская недвижимость
и сходные типы объектов», издание 4-е под редакцией Лейфера Л. А эта поправка составляет 1,5 (или 50%).
По иным источникам отношение удельной цены производственно-складских площадей к удельной цене административных помещений , расположенные на территории промышленных площадок составляет min — 0,5, max 0,9, среднее — 0,73.

Метод попарного сравнения для определения коэффициента стоимости офиса и склада

В рамках сравнительного подхода чтобы обосновать корректировку на офисные помещения в составе промышленно-складском комплексе можно использовать как коэффициент разницы в стоимости аренды офисных помещений и промышленно-складских помещений. Для этого нужно найти три пары аналогов. В идеальном варианте это найти одно объявление, в котором указаны ставки офисных помещений и промышленно-складских. Или хотя бы на одной улице (квартале) и одного класса. Например в городе Днепр в объявлениях было указано что аренда офисов 90 грн., а складов 60 грн. Тогда поправка составит 90/60=1,5 (или 50%). Кто-то может сказать, что так как ставка капитализации для офисов и складов разная, поэтому применять такую корректировку не обосновано. Во-первых можно сказать, что так как комплекс — это единое целой и ставка капитализации должна быть одна. То есть этот фактор уже учтен в общей ставке.
Например удельный вес офисов 30%, складов 70%, а ставки капитализации для офисов 12%, а для складов 14%, тогда 0,3*0,12+0,7*0,14 =0,134 %. Во-вторых: практически нет аналогов продажи отдельно складов и офисов в промышленно-складском комплексе.

Алгоритм расчета пример

1. Способ

К=(Аоо х Х +Соо) / (Аос х Х + Сос)
Аоо — доля административных помещений объекта оценки
Соо — доля складских помещений объекта оценки
Аос — доля административных помещений объекта сравнения
Сос — доля складских помещений объекта сравнения
Х — во сколько раз административные помещения дороже складских (в нашем случае 1,5)

Объект оценки 1400 кв.м., из них административных 400 кв.м., складских 1000 кв.м.
Объект сравнения 1200 кв.м., из них административных 200 кв.м., складских 1000 кв.м.

Аоо=400/1400=0,29 (29%); Ссо=1000/1400=0,71 (71%)
Аос=200/1200=0,17 (17%); Сос=1000/1200=0,83 (83%)
Х — 1,5

К=(0,29 х 1,5+0,71)/(0,17 х 1,5+0,83)=1,145/1,085=1,0553

Из этого видно, что стоимость 1 кв.м. объекта оценки выше на 5,5% 1 кв.м.объекта сравнения.

Проверка: например стоимость 1 кв.м.
складских — 180 $
административных — 270 $
Стоимость объекта оценки из примера:
400 х 270+1000 х 180=288 000 $ или 288 000/1400=205 $ за 1 кв.м.
Стоимость объекта сравнения
200 х 270+1000 х 180=234 000$ или 234 000/1200=195 $ за 1 кв.м.
К=205/195=1,055

2 способ

К=((Sоо.адм х 1,5 + Sос.скл) / Sоо.общ) / ((Sос.адм х 1,5 + Sос.скл) / Sос.общ),
где:
административно-офисная площадь объекта оценки, кв.м. — S оо.адм.
складская площадь объекта оценки, S оо.скл.
общая площадь объекта оценки — S оо.общ.
административно-офисная площадь объекта сравнения — S ос.адм.
складская площадь объекта сравнения — S ос.скл.
общая площадь объекта сравнения — S ан.общ.
Объекта оценки, 1,5 — коэффициент, учитывающий разницу удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса.

(400 х 1,5+1000)/1400 / (200 х 1,5+1000)/1200) = 1,143 / 1,083=1,0554

3. Корректировка на материал стен промышленно-складских помещений

Метод попарного сравнения

В идеале метод попарного сравнения дает наиболее релевантный результат. Нужно найти очень подобные объекты, которые отличаются только материалов стен. Если объекты сравнения отличаются другими параметрами, то нужно еще корректировать на них. Но это очень трудоемкий процесс.
Второй способ состоит учесть затраты на строительство. В этой статье указано, что стоимость строительства зданий из сендвич-панелей на 20-40% дешевле, чем традиционные способы строительства. В другой статье на 30-30%.
Третий способ — корректировка на остаточный срок службы
Четвертый способ — корректировка на капитальность стен по согласно сборника УПВС 1969 года.
Четвертый способ — усредненная корректировка на материал стен по справочнику Лейфера Л.А для сравнительного и доходного подходов к оценке промышленно-складского комплекса. Ниже приведены данные по 2016, 2017, 2018 года. Более свежие данные нужно искать.

Корректировка справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.В. 2016 года промышленно-складская недвижимость

Таблица. Экспертные оценки поправочного коэффициента на материал стен

Таблица. Матрица поправочных коэффициентов цен на материал стен

Матрица поправочных коэффициентов арендных ставок на материал стен

Источник: «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том 1, Часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» Издание четвертое, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2016

Корректировка справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.В. 2017 года промышленно-складская недвижимость

Сообщение Корректировки при оценке промышленно-складских помещений появились сначала на Оценка имущества Киев.

1. Накопленная сумма (будущая стоимость) единицы

Показывает рост $1, положенного на депозит, при накоплении по сложному проценту:

FV=PV \times(1+r)^n

где: n — число часовых периодов;
r — ставка процента;
FV — будущая стоимость денег;
PV — текущая стоимость денег

Пример.
На сегодняшний день стоимость объекта составляет 10 0000 грн. Предусматривается, что объект будет продан через три года, при том что его физическое состояние и рыночные условия не изменятся. Ставка банковского процента составляет 10% годовых. Тогда при этих условиях будущая стоимость объекта составит:

FV=10 000 x (1+0,1)³=13 310 грн.

2. Накопление единицы за период.

Показывает, какой после завершения всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонентных в конце каждого из периодических интервалов.

FVA_n=PVT\times \frac{(1+r)^n-1}{r}

где: FVAn — будущая стоимость аннуитета;
PVT — текущая стоимость одного платежа у серии выплат

Пример. Нужно определить будущую стоимость объекта, который покупается на условиях отсрочки платежа. Платежи осуществляются в одинаковом размере по 10 000 грн. на протяжении 5 лет. На этот период прогнозируется процентная ставка 10% годовых При этих условиях будущая стоимость равняется:

FVA_n=10000\times \frac{(1+0,1)^5-1}{0,1}=61051\quadгрн.

3. Взнос в формирование фонда возмещения

Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходимый для того, чтобы до конца определенного периода накопить 1$

FVF_f=FV\times \frac{r}{(1+r)^n-1}

где: FVF_f — будущая стоимость периодического инвестирования;
FV — будущая стоимость суммы, которые нужно накопить
SFF — фактор фонда возмещения SFF=r/(1+r)ⁿ-1

Пример. Прогнозированная цена объекта через 3 года составляет 80 000 грн. Покупатель рассчитывает накопить эту сумму, делая периодично одинаковые платежи на банковский счет. Ставка процента составляет 12% годовых. Нужно определить величину ежегодного взноса. Ежегодный взнос должен быть равный:

FVF_f=80000\times \frac{0,12}{(1+0,12)^3-1}=23708\quadгрн.

4. Текущая стоимость единицы (реверсии)

Показывает текущую стоимость $1, который должен быть полученный одноразово в будущем

PV=FV\times \frac{1}{(1+q)^n}

где q — ставка дисконта

Пример. Доход от эксплуатации объекта, который ожидается получить через 2 года, оценивается в размере 100 000 грн. Ставка дисконта составляет 18% годовых. Текущая стоимость будущего дохода равняется:

PV=100000\times \frac{1}{(1+0,18)^2}=71818\quad грн.

5. Текущая стоимость обычного аннуитета

Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое вступление происходит в конце первого периода. Следующие — в конце каждого следующего периода.

PVA_n=FVT\times \displaystyle\sum_{n=1}^{N} \frac{1}{(1+q)^n}

где: PVA_n — текущая стоимость равновеликих суммарных денежных поступлений
FVT — будущий платеж в серии выплат

Пример. На протяжении трех лет эксплуатации объекта арендодателю поступает ежегодная арендная плата в размере 400 000 грн. Ставка дисконта 20%. Текущая стоимость всех арендованных платежей составляет:

PVA_n=400000\times \displaystyle\sum_{n=1}^{3} \frac{1}{(1+0,2)^n}=842593\quad грн.

6. Взнос на амортизацию единицы

Показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита

PVT=FV\times \displaystyle\sum_{n=1}^{N} (1+q)^n

где: FVT — будущий платеж в серии выплат кредита и проценты по ним
PV — текущая стоимость кредита

Пример. Стоимость объекта составляет 100 000 грн. Покупатель использует для приобретения кредитные ресурсы, взятые на 4 года под 15% годовых. Условия возврата кредита — одинаковыми частями ежегодно, при этом ежегодно как основная сумма долга, так и проценты по кредиту.

PVT=100000\times \frac {1} {\displaystyle\sum_{n=1}^{4} \frac{1}{(1+0,15)^n}}=35027\quad грн.

Калькулятор для расчёта

Сообщение Изменение стоимости денег во времени с примерами применения в оценке появились сначала на Оценка имущества Киев.

Земля

Средний срок экспозиции продажи земли

В среднем в 2022 году земельный участок можно было продать за 9,62 месяца. В свою очередь в 2021 году за 5,84 месяца.

Жилая недвижимость

Размер торга на продажу

Торг представляет собой некую сумму, на которую согласится изменить стоимость продавец недвижимости. Потому что как известно в интернете устанавливают цену предложения, а не продажи.

Размер торга на первичном рынка продажи недвижимости Украины

Как известно торг на первичный рынок квартир в основном отсутствует.

Размер торга на вторичном рынке продажи недвижимости Украины

С среднем по Украине коэффициент торга на жилую недвижимость, а именно на вторичный рынок квартир в 2023 году — 13%. Самый высокий в Луганской и Донецкой, Херсонской областях по 20%. Минимальный торг 8% в Житомирской, Киевской, Львовская, Ивано-Франковская, Черновицкая областях. Это связано с относительной безопасностью в этих областях. А также большим спросом на жилую недвижимость. В г. Киеве торг составляет 10%.

Размер торга на домовладения при продаже в Украине

По домовладения ситуация выглядит такая, что всего торг на домовладения по Украине составляет 12%. При этом самый высокий торг в Запорожской, Херсонской, Сумской областях — 20%. В отличая от всех областей самый низкий в Полтавской, Житомирской, Черновицкой областях — 4-5%. А вот в городе Киеве торг на домовладения составляет 15%.

Средний срок экспозиции продажи для жилой недвижимости

Средний срок экспозиции аренды квартир на вторичном рынке

В 2021году в среднем квартиру можно было сдать за 1,78 месяца. Годом позже в 2022 году этот показатель стал уже 1,64 месяца.

Ставка капитализации для жилой недвижимости

Ставка капитализации для вторичного рынка недвижимости после начала полномасштабной войны (с 23.02.2022) уменьшилась. и стала на уровне 5%. Об этом говорит в своей статье известная оценщица. Это связано с тем, что доходность от сдачи в аренду квартир упала и соответственно период окупаемости увеличился. То есть срок окупаемости квартиры достиг 20 лет. (1/20лет). Тогда как до войны квартиры окупались за 10-12 лет при ставке капитализации 0,08-0,1 (8-10%). Как известно ставка капитализации это обратный показатель срока окупаемости в годах 1/10=0,1 (10%) и 1/12=0,08 (8%). Уже ранее была написана статья про ставку капитализации для недвижимости здесь.

Коммерческая недвижимость

Размер торга на продажу

Офисная недвижимость

В среднем по Украине коэффициент торга на офисы составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Николаевской и Черниговской областях 25%, 22%, 21% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой, Ровненской, Луганской, Одесской соответственно 11%, 13%, 14%,14%%. В г. Киеве торг на офисные помещения составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине офисных помещений составлял 9% в 2021 и 2022 годах.

Торговая недвижимость

С среднем по Украине коэффициент торга на торговые помещения составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Запорожской и Николаевской областях 25%, 23%, 22% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой — 11%, Ровненской — 13%, Луганской, Одесской, Хмельницкой по 14%. В г. Киеве торг на торговые помещения тоже составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине для торговых помещений составлял 8% в 2021 и 2022 годах.

Промышленно-складская недвижимость

В данном сегменте коэффициенты торга не отличаются от торговой недвижимости. Для сравнения средний торг промышленно-складских помещений по Украине составлял 11% в 2022 году и 12% в 2021 году.

Размер торга на аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

Всего по всей стране размер торга на аренду составляет 14%. По всем помещениям офисным, торговым, промышленно-складским везде отмечается одинаковый коэффициент торга на аренду. Наивысший торг на аренду в Херсонской области 26%. За ней идет Николаевская область 25%. На третьем месте Запорожская область 23%. Наименьший торг на аренду наблюдается в Львовской, Закарпатской, Хмельницкой области и составляет 5%. В частности в г. Киеве коэффициент торга составляет 19%.

Средний срок экспозиции продажи и аренды коммерческой недвижимости

Средняя ставка капитализации для коммерческой (нежилой) недвижимости в 2023 году

Ставки капитализации представлены для всех размеров площадей помещений. Ставки приведены как средние. Например максимальная может быть 12,8, минимальная 5,4 тогда средняя будет 8,5%. Погрешность в основном может быть 1-3%.

Данные средних ставок капитализации для офисной недвижимости за 3 квартала 2023 год.

Самая высокая ставка капитализации в Львовской области 13,5%. Затем идет Черкасская область 13,1%. После нее Черновицкая 12,6%. На четвертом месте Закарпатская и Черниговская области со ставкой 12%. В частности в г. Киеве ставка капитализации составляет 12,4%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для офисов площадью до 100 кв.м. составляет 10,1%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 10,8%. 300-500 кв.м. ставка уже 11%. 500-1000 кв.м. уже 12,1%. А вот для площади офисов больше 1000 кв.м. ставка 11,5%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем больше площадь, тем выше ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.

Данные средних ставок капитализации для торговой недвижимости за 3 квартала 2023 год.

Наибольшая ставка капитализации в Сумской области 13,8%. Чуть ниже 13,3% в Николаевской. Еще ниже в Харьковской и Днепропетровской областях соответственно 13,2% и 12,9%. Самая низкая ставка капитализации в Одесской области 5,6%.Затем идут Черновицкая, Хмельницкая, Ивано-Франковская 7,4%, 7,5%, 7,7%. В городе Киеве средняя ставка капитализации составляет 10,1%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для торговых помещений площадью до 100 кв.м. составляет 9,5%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 9,3%. 300-500 кв.м. ставка уже 9,7%. 500-1000 кв.м. уже 9,8%. А вот для площади магазинов больше 1000 кв.м. ставка 9%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем ниже площадь, тем ниже ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.

Данные средних ставок капитализации для промышленно-складской недвижимости за 2023 год.

Самый высокая ставка капитализации за 3 квартала 2023 года

Сообщение Анализ рынка недвижимости Украины в 2023 году появились сначала на Оценка имущества Киев.

Вагон это средство для перевозки сыпучих, твёрдых, газообразных, жидких веществ. При оценке можно использовать все методические подходы. Но это теоретически. Практически вагоны оцениваются сравнительным и затратным подходами. Более новые в основном оценивают затратным подходом, так как открытой информации на рынке продаж практически нет. Ниже рассмотрим пример оценки затратным подходом вагонов-хопперов для зерна.

Алгоритм расчета стоимости вагонов

Чтобы понять его стоимость нужно определить стоимость нового, физический износ, стоимость металлолома, стоимость капитального или деповского ремонта. Для этого приведем общую формулу расчета и ниже пояснение к ней.

Ср=(Св х Кфунк-Сскрап-Сквр) х Кг + Сквр х Кфиз + Сскр

где: Ср — рыночная стоимость вагона;
Св — стоимость замещения (восстановления) объекта оценки. Другими словами стоимость нового вагона
Кфунк — коэффициент, учитывающий функциональный износ объекта оценки;
Сскрап — скраповая стоимость объекта оценки (стоимость металлолома);
Сквр — стоимость выполненных капитально-восстановительных работ по объекту оценки
Кг — общий коэффициент физической пригодности объекта оценки, используемый для определения его неустранимого физического износа. Кг=(100-Ф), где Ф совокупный физический износ объекта оценки в процентах.
Кфиз. — коэффициент физической пригодности, используемый для оценки устранимого физического износа объекта (в части капитально-восстановительных работ).

Расчет совокупного физического износа осуществляется с применением метода эффективного срока службы, который базируется на определении зависимости между физическим состоянием подвижного состава и его сроком эксплуатации. Совокупный физический износ может быть определен по следующим формулам:
1) При условии, когда хронологический возраст подвижного состава не превышает его нормативного срока службы, расчет выполняется в соответствии с алгоритмом:

Ф=Тхр/Тн*100%

где: Тхр – хронологический возраст объекта;
Тн – нормативный срок службы объекта.

2) При условии, когда хронологический возраст подвижного состава равен его нормативному сроку службы, расчет выполняется в соответствии с алгоритмом:

Ф=Тхр / (Тн+Тост)*100%

Тост – остаточный срок эксплуатации объекта, определяемый соответствующими службами по эксплуатации подвижного
состава

3) При условии, когда хронологический возраст подвижного состава превышает его нормативный срок службы, расчет выполняется в соответствии с алгоритмом:

Ф=(Тхр-Тост)/Тхр*100%

Пояснение к оценке вагонов

Во-первых: на стоимость нового вагона нужно начислить износ (умножить на коэффициент годности). Например износ 50%, коэффициент годности тогда 1-0,5=0,5. Правильно начислять износ на стоимость самого вагона без учета стоимости металлолома. Другими словами износ начисляется на вагон, а не его стоимость лома.
Во-вторых: начислять износ без учета стоимости ремонтов некорректно. Вагон теряет стоимость до определенного момента, потом проводят капитальный ремонт. За счет этого стоимость вагона увеличивается за счет ремонта, но затем постепенно падает в процессе эксплуатации. Этот метод расчёта физического износа называется метод стадии ремонтного цикла.
В-третьих: принимается показатель Сквр как стоимость капитального о ремонта. Если с момента постройки вагона капитальных ремонтов еще не было, тогда стоимость деповского ремонта.

Пример оценки вагонов

Например оценивается вагон-хоппер для транспортирования зерна модели 19-6889. Исходные данные:
дата постройки 01.09.2019; дата ввода в эксплуатацию 01.12.2019. Была получено коммерческое предложение с стоимостью нового вагона от завода-производителя 2 450 000 грн. без НДС.

Неустранимый износ вагонов

Согласно данным завода-изготовителя нормативный срок службы таких вагонов 30 лет. Срок эксплуатации вагона от 01.12.2019 до даты оценки 28.09.2023 составляет 3,83 года. А возраст вагона 4 года, от даты постройки 01.10.2019 до даты оценки 28.09.2023. При этом нужно брать срок от даты постройки, а не от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки. Потому что даже когда вагон стоит, то на него все равно начисляется износ (усталость металла). Тогда износ вагона по нормативному сроку составит 4/30=13%. Еще известно что был проведен деповский ремонт спустя 3 года после постройки. То есть если возраст вагона 4 года, тогда вагон проехал 1 год после проведения деповского ремонта. Но оценщик провел анализ и определил физическое состояние методом экспертизы состояния по оценочной шкале определения физического износа. Данная шкала приведена в книге Appraising Machinery and Equipment, John Alico. По мнению оценщика физический износ составил 20% и классифицируется как хорошее. Вагон был в употреблении, но проходил ремонт или модернизацию, находится в прекрасном состоянии. Исходя из этого пригодность вагона составляет 0,8 или 80%.

Устранимый износа вагонов

Календарный период продолжительности работы объекта от последнего деповского ремонта до ближайшего деповского составляет 3 года или 160 тыс. км. согласно нормативным документам. Период от даты проведения последнего деповского ремонта до даты выполнения оценки составляет 1 год. Тогда коэффициент физической пригодности на выполненные капитально-восстановительные работы, определенный с применением метода эффективного срока службы, с учетом даты проведения последнего деповского ремонта и периодичности их проведения, составит:
Кфиз = 1 – (Тдхр / Тм) = 1 – (1 / 3) = 0,67. По данным собственников вагонов стоимость деповского ремонта, включая расходные материалы (детали) составляет 110-140 тыс. грн с НДС. Тогда как стоимость капитального ремонта варьируется 140-160 тыс. грн. с НДС + стоимость деталей ориентировочно 250 тыс. грн. с НДС. Так как в данном примере проводился деповский ремонт, который в среднем составит 104 200 грн. без НДС. Пояснение: (110000+140000)/2/1,2.

Скраповая стоимость вагонов

Валовая скраповая стоимость вагона составляет 90390 грн. (Тара вагона 23 тонны, умноженная на стоимость 1 тонны металлолома 3930 грн.). Так как при утилизации вагонов возникает расходы. То есть стоимость разборки, демонтажа и пакетирования (L), определяется исходя из валовой стоимости лома, с учетом следующих факторов:
– транспортных и погрузочно-разгрузочных расходов, которые составляют от 10 до 20 % от валовой стоимости лома;
– стоимости разборки и демонтажа, которая составляет порядка 10 % от валовой стоимости лома;
– засоренности лома (согласно норм за ДСТУ 4121-2002) – в размере 2 % от валовой стоимости лома;
– потери массы лома в процессе подрезания – порядка 5 % от валовой стоимости лома.
Таким образом, совокупные расходы, связанные с утилизацией объекта оценки, составляют от 27 до 37 % от валовой стоимости металлического лома. Поэтому принимает скраповую стоимость с коэффициентом 0,7. Тогда 90390*0,7=63300 грн.

ИТОГ:
Ср=(Св х Кфунк-Сскрап-Сквр) х Кг + Сквр х Кфиз + Сскр;
Ср=(2 450 000 * 1 — 63 300- 104 200) * 0,8 + 63 300 * 0,67 + 104 200= 1 972 600

Сообщение Как оценить вагоны появились сначала на Оценка имущества Киев.