Земля

Средний срок экспозиции продажи земли

В среднем в 2022 году земельный участок можно было продать за 9,62 месяца. В свою очередь в 2021 году за 5,84 месяца.

Жилая недвижимость

Размер торга на продажу

Торг представляет собой некую сумму, на которую согласится изменить стоимость продавец недвижимости. Потому что как известно в интернете устанавливают цену предложения, а не продажи.

Размер торга на первичном рынка продажи недвижимости Украины

Как известно торг на первичный рынок квартир в основном отсутствует.

Размер торга на вторичном рынке продажи недвижимости Украины

С среднем по Украине коэффициент торга на жилую недвижимость, а именно на вторичный рынок квартир в 2023 году — 13%. Самый высокий в Луганской и Донецкой, Херсонской областях по 20%. Минимальный торг 8% в Житомирской, Киевской, Львовская, Ивано-Франковская, Черновицкая областях. Это связано с относительной безопасностью в этих областях. А также большим спросом на жилую недвижимость. В г. Киеве торг составляет 10%.

Размер торга на домовладения при продаже в Украине

По домовладения ситуация выглядит такая, что всего торг на домовладения по Украине составляет 12%. При этом самый высокий торг в Запорожской, Херсонской, Сумской областях — 20%. В отличая от всех областей самый низкий в Полтавской, Житомирской, Черновицкой областях — 4-5%. А вот в городе Киеве торг на домовладения составляет 15%.

Средний срок экспозиции продажи для жилой недвижимости

Средний срок экспозиции аренды квартир на вторичном рынке

В 2021году в среднем квартиру можно было сдать за 1,78 месяца. Годом позже в 2022 году этот показатель стал уже 1,64 месяца.

Ставка капитализации для жилой недвижимости

Ставка капитализации для вторичного рынка недвижимости после начала полномасштабной войны (с 23.02.2022) уменьшилась. и стала на уровне 5%. Об этом говорит в своей статье известная оценщица. Это связано с тем, что доходность от сдачи в аренду квартир упала и соответственно период окупаемости увеличился. То есть срок окупаемости квартиры достиг 20 лет. (1/20лет). Тогда как до войны квартиры окупались за 10-12 лет при ставке капитализации 0,08-0,1 (8-10%). Как известно ставка капитализации это обратный показатель срока окупаемости в годах 1/10=0,1 (10%) и 1/12=0,08 (8%). Уже ранее была написана статья про ставку капитализации для недвижимости здесь.

Коммерческая недвижимость

Размер торга на продажу

Офисная недвижимость

В среднем по Украине коэффициент торга на офисы составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Николаевской и Черниговской областях 25%, 22%, 21% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой, Ровненской, Луганской, Одесской соответственно 11%, 13%, 14%,14%%. В г. Киеве торг на офисные помещения составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине офисных помещений составлял 9% в 2021 и 2022 годах.

Торговая недвижимость

С среднем по Украине коэффициент торга на торговые помещения составляет в 2023 году — 17%. Самый высокий в Херсонской, Запорожской и Николаевской областях 25%, 23%, 22% соответственно. Наименьший торг в Черновицкой — 11%, Ровненской — 13%, Луганской, Одесской, Хмельницкой по 14%. В г. Киеве торг на торговые помещения тоже составляет 17%. Для сравнения средний торг по Украине для торговых помещений составлял 8% в 2021 и 2022 годах.

Промышленно-складская недвижимость

В данном сегменте коэффициенты торга не отличаются от торговой недвижимости. Для сравнения средний торг промышленно-складских помещений по Украине составлял 11% в 2022 году и 12% в 2021 году.

Размер торга на аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

Всего по всей стране размер торга на аренду составляет 14%. По всем помещениям офисным, торговым, промышленно-складским везде отмечается одинаковый коэффициент торга на аренду. Наивысший торг на аренду в Херсонской области 26%. За ней идет Николаевская область 25%. На третьем месте Запорожская область 23%. Наименьший торг на аренду наблюдается в Львовской, Закарпатской, Хмельницкой области и составляет 5%. В частности в г. Киеве коэффициент торга составляет 19%.

Средний срок экспозиции продажи и аренды коммерческой недвижимости

Средняя ставка капитализации для коммерческой (нежилой) недвижимости в 2023 году

Ставки капитализации представлены для всех размеров площадей помещений. Ставки приведены как средние. Например максимальная может быть 12,8, минимальная 5,4 тогда средняя будет 8,5%. Погрешность в основном может быть 1-3%.

Данные средних ставок капитализации для офисной недвижимости за 3 квартала 2023 год.

Самая высокая ставка капитализации в Львовской области 13,5%. Затем идет Черкасская область 13,1%. После нее Черновицкая 12,6%. На четвертом месте Закарпатская и Черниговская области со ставкой 12%. В частности в г. Киеве ставка капитализации составляет 12,4%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для офисов площадью до 100 кв.м. составляет 10,1%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 10,8%. 300-500 кв.м. ставка уже 11%. 500-1000 кв.м. уже 12,1%. А вот для площади офисов больше 1000 кв.м. ставка 11,5%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем больше площадь, тем выше ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.

Данные средних ставок капитализации для торговой недвижимости за 3 квартала 2023 год.

Наибольшая ставка капитализации в Сумской области 13,8%. Чуть ниже 13,3% в Николаевской. Еще ниже в Харьковской и Днепропетровской областях соответственно 13,2% и 12,9%. Самая низкая ставка капитализации в Одесской области 5,6%.Затем идут Черновицкая, Хмельницкая, Ивано-Франковская 7,4%, 7,5%, 7,7%. В городе Киеве средняя ставка капитализации составляет 10,1%.
Средняя ставка по Украине в 2023 году для торговых помещений площадью до 100 кв.м. составляет 9,5%. Площадью 100-300 кв.м. на уровне 9,3%. 300-500 кв.м. ставка уже 9,7%. 500-1000 кв.м. уже 9,8%. А вот для площади магазинов больше 1000 кв.м. ставка 9%. Из этого можно сделать вывод, что в основном чем ниже площадь, тем ниже ставка капитализации. Размер повышения может быть 0,1-3% если сравнивать самую маленькую и самую большую площадь в пределах области.

Данные средних ставок капитализации для промышленно-складской недвижимости за 2023 год.

Самый высокая ставка капитализации за 3 квартала 2023 года

Сообщение Анализ рынка недвижимости Украины в 2023 году появились сначала на Оценка имущества Киев.

1. Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует стойкость из-за адаптированы бизнеса в военному положению
2. Арендаторы применяют стратегию улучшения качества офисных помещений.
3. В первом полугодии 2023 года было введено в эксплуатацию только одно небольшое офисное здание. При этом общий объем предложений не изменился и составляет 2,1 млн. кв.м.
4. До конца года ожидается выход на рынок 42 000 кв.м. новых офисных помещений с учетом возможных переносов и задержек.
5. Средний уровень вакантности стабилизировался на уровне 26,4% (+0,4% процентных пункта с начала года)
6. Продолжается предоставляться специальные арендные предложения на индивидуальной основе — скидки, отсрочки, краткосрочные периоды без арендной платы.

Спрос на офисные помещения

Арендная активность продолжила позитивную тенденцию за 1 квартал 2023. При этом на конец полугодия объем валового поглощения достиг около 61 000 кв.м.. То есть + 74 процентных пункта с начала года. Примерно 15% объема арендных соглашений припадало на продолжение и переподписания существующих договоров аренды.

Индекс деловых ожиданий за время войны вырос до 104,5%, а переезды в основном в структуре сделок составляли 76%. Исходя из этого аренда офисных помещений была незначительной. Арендаторам, которые переезжай были интересны новые офисы класса А и B. При этом они искали выгодные условиями аренды.
Как и раньше самый большой спрос у сектор ИТ и телекоммуникаций. Его доля составила около 48% (+12 п.п. с начала года).
За ним был государственный сектор и неправительственные организации. Но все же значительно увеличили свою долю до 25% (11 процентных позиции с начала года) с начала войны.
На третьем месте сектор фармацевтики и медицины. Он уменьшил свою долю до 5% (-26 процентных позиций с начала года).

Предложение офисов

В первых 6 месяцев 2023 г. запустили здание с офисными помещениями Юнит Сити В4. Оно имеет общую площадь 13200 кв.м. Тогда как общее предложение офисных помещений составляет 2,22 млн. кв.м. Застройщики офисов не спешат строить новые здания для офисов. А также достраивать новые. Рассчитывают во втором полугодии 2023 г. открыть около 42 тыс. кв.м. офисов в 4 БЦ. Таких как Twelve площадью 14 000 кв.м. Также Heritage площадью 16 790 кв.м. Их доля составляет 73% новых офисов для сдачи в аренду. Но есть вероятность что открытие наступит позже запланированного срока.

Из-за война многие стройки остановились. Несколько как минимум до 2024 года. Застройщики не разработали ни одного проекта строительства и вряд ли это будет до конца 2023 года.

Вакантность офисов в Киеве в 2023 году и размер арендной платы

В середине 2023 г. вакантность офисов возникла на уровне 26,4%. С конца прошлого года вакантность стала больше на 0,4 процентных пункта. Начиная с первого квартала 2023 г. было баланс спроса и предложения офисных площадей. Это произошло за счет того, что объем вакантных площадей сравнялся с объемом сданных площадей. Такая ситуация наступила впервые после полномасштабного вторжения. Но из-за политических, экономических факторов, военных факторов ситуация по аренде офисных помещений может ухудшиться.
Так уровень вакантности офисов класса A составил 24%, класса B 28%. Вакантность офисов класса A повысилась из-за увеличения предложения новых офисных помещений в 4 квартале 2022 года.
Арендаторы хотят помещения высокого класса по уменьшенным арендным ставкам. А также уменьшать площадь помещений для аренды. Исходя из этого арендные ставки в офисных помещениях класса A и B в Киеве практически без изменений. За полгода цена была от 18 до 26 долл. за 1 кв.м. в месяц для класса A. Для класса B от 8-18 дол. США за 1 кв.м. в месяц.
Офисы уровня прайм сдавались в аренду по 21 дол. США за 1 кв.м. в месяц. Продолжали предоставляться
специальные предложения на индивидуальной основе, в частности, скидки, отсрочки платежей и
краткосрочные периоды без арендной платы. Но из-за войны и высокой вакантности офисов арендодатели вынуждены идти на уступки по аренде. В том числе чтобы не площади не простаивали и не потерять арендаторов. Это позволяет арендодателям как минимум не работать себе в убыток и проводить текущий ремонт, оплачивать коммунальные услуги, налоги. После завершения военных действий есть вероятность что арендные ставки будут пересмотрены до рыночного уровня, который сложится после войны.

Источник: CBRE Ukraine

Сообщение Обзор рынка офисной недвижимости Киева за I полугодие 2023 года появились сначала на Оценка имущества Киев.