В соответствии со статьей 43 Конституции Украины каждый имеет право на труд, включающий возможность зарабатывать себе на жизнь трудом, который он свободно выбирает или свободно соглашается.

Согласно статье 21 Кодекса законов о труде Украины трудовым договором является соглашение между работником и работодателем (работодателем – физическим лицом), по которому работник обязуется выполнять работу, определенную этим соглашением, а работодатель (работодатель – физическое лицо) обязуется выплачивать работнику заработную плату, коллективным договором и соглашением сторон. Трудовым договором могут устанавливаться условия выполнения работ, требующих профессиональной и/или частичной профессиональной квалификации, как и условия выполнения работ, не требующих наличия у лица профессиональной или частичной профессиональной квалификации.

Работник имеет право реализовать свои способности к производительному и творческому труду путем заключения трудового договора на одном или одновременно на нескольких предприятиях, в учреждениях, организациях, если иное не предусмотрено законодательством, коллективным договором или соглашением сторон.

Согласно статье 30 Закона об оценке субъекты оценочной деятельности имеют право, в частности, привлекать дополнительно при необходимости к участию в проведении оценки имущества других оценщиков или других специалистов, а также субъектов предпринимательской деятельности.

То есть, имея действующее квалификационное свидетельство, Вы в качестве оценщика при наличии соответствующих договорных (трудовых) отношений можете привлекаться к предоставлению услуг по оценке имущества любым субъектом хозяйствования, имеющим действующий сертификат субъекта оценочной деятельности по соответствующему направлению оценки имущества и специализацией в пределах этого направления.

Сообщение Особенности трудовых отношений между оценщиком и субъектами оценочной деятельности появились сначала на Оценка имущества Киев.

Прогноз оборотного или рабочего капитала

1. Через коэффициент оборачиваемости. Рассчитывается как соотношение чистого дохода от реализации (выручки) и средней величины оборотных активов. Для этого нужно смотреть форму 1 баланс и форму 2 отчет о фин.результатах. В числители это рядок 2000 формы №2, а в знаменателе сумма рядка 1195 на начало и конец года, поделенная на 2 (при делении определяется среднее значение за год).
2. Техника рабочего капитала в ретроспективе соотношения с доходом. Тогда часть рабочего капитала не изменится и этот коэффициент применяется для прогноза.
3. Использование нормативных значений Damodarana. Это самая распространенная техника. Профессор Дамодоран определяет показатель рабочего капитала по каждой отрасли производства в процентном соотношении. Чтобы определить размер рабочего капитала нужно выручку умножить на этот показатель.

Сообщение Рабочий капитал в оценке появились сначала на Оценка имущества Киев.

1. В условиях военных действий и экономического спада рынок офисной недвижимости показал незаурядную стойкость и адаптивность
2. Во втором полугодии 2023 года спрос со стороны арендаторов имел положительные признаки. Укрепление годового валового поглощения достигло 91 000 кв.м. по отношению к предыдущему году
3. Объем офисных помещений остался практически неизменным на уровне 2,22 млн. кв.м. с начала года.
4. В 2024 году ожидается ввести в эксплуатацию примерно 51 000 кв.м. новых офисных помещений, но возможны задержки и перенос
5. Средний уровень вакантности укрепился на уровне 25% (-1% с начала года)
6. Эффективная арендная ставка стабилизировалась на уровне 20 дол. США. за 1 кв.м. в месяц (без НДС и OPEX)

Спрос на офисные помещения

Арендная активность продолжила позитивную тенденцию за 1 квартал 2023. При этом на конец полугодия объем валового поглощения достиг около 61 000 кв.м.. То есть + 74 процентных пункта с начала года. Примерно 15% объема арендных соглашений припадало на продолжение и переподписания существующих договоров аренды.

Индекс деловых ожиданий за время войны вырос до 104,5%, а переезды в основном в структуре сделок составляли 76%. Исходя из этого аренда офисных помещений была незначительной. Арендаторам, которые переезжай были интересны новые офисы класса А и B. При этом они искали выгодные условиями аренды.
Как и раньше самый большой спрос у сектор ИТ и телекоммуникаций. Его доля составила около 48% (+12 п.п. с начала года).
За ним был государственный сектор и неправительственные организации. Но все же значительно увеличили свою долю до 25% (11 процентных позиции с начала года) с начала войны.
На третьем месте сектор фармацевтики и медицины. Он уменьшил свою долю до 5% (-26 процентных позиций с начала года).

Предложение офисов

В первых 6 месяцев 2023 г. запустили здание с офисными помещениями Юнит Сити В4. Оно имеет общую площадь 13200 кв.м. Тогда как общее предложение офисных помещений составляет 2,22 млн. кв.м. Застройщики офисов не спешат строить новые здания для офисов. А также достраивать новые. Рассчитывают во втором полугодии 2023 г. открыть около 42 тыс. кв.м. офисов в 4 БЦ. Таких как Twelve площадью 14 000 кв.м. Также Heritage площадью 16 790 кв.м. Их доля составляет 73% новых офисов для сдачи в аренду. Но есть вероятность что открытие наступит позже запланированного срока.

Из-за война многие стройки остановились. Несколько как минимум до 2024 года. Застройщики не разработали ни одного проекта строительства и вряд ли это будет до конца 2023 года.

Вакантность офисов в Киеве в 2023 году и размер арендной платы

В середине 2023 г. вакантность офисов возникла на уровне 26,4%. С конца прошлого года вакантность стала больше на 0,4 процентных пункта. Начиная с первого квартала 2023 г. было баланс спроса и предложения офисных площадей. Это произошло за счет того, что объем вакантных площадей сравнялся с объемом сданных площадей. Такая ситуация наступила впервые после полномасштабного вторжения. Но из-за политических, экономических факторов, военных факторов ситуация по аренде офисных помещений может ухудшиться.
Так уровень вакантности офисов класса A составил 24%, класса B 28%. Вакантность офисов класса A повысилась из-за увеличения предложения новых офисных помещений в 4 квартале 2022 года.
Арендаторы хотят помещения высокого класса по уменьшенным арендным ставкам. А также уменьшать площадь помещений для аренды. Исходя из этого арендные ставки в офисных помещениях класса A и B в Киеве практически без изменений. За полгода цена была от 18 до 26 долл. за 1 кв.м. в месяц для класса A. Для класса B от 8-18 дол. США за 1 кв.м. в месяц.
Офисы уровня прайм сдавались в аренду по 21 дол. США за 1 кв.м. в месяц. Продолжали предоставляться
специальные предложения на индивидуальной основе, в частности, скидки, отсрочки платежей и
краткосрочные периоды без арендной платы. Но из-за войны и высокой вакантности офисов арендодатели вынуждены идти на уступки по аренде. В том числе чтобы не площади не простаивали и не потерять арендаторов. Это позволяет арендодателям как минимум не работать себе в убыток и проводить текущий ремонт, оплачивать коммунальные услуги, налоги. После завершения военных действий есть вероятность что арендные ставки будут пересмотрены до рыночного уровня, который сложится после войны.

Источник: CBRE Ukraine

Сообщение Обзор рынка офисной недвижимости Киева за II полугодие 2023 года появились сначала на Оценка имущества Киев.